Жизнь после смерти ипотечного банка

Ипотека – самый долгосрочный продукт в розничном кредитовании. При среднем сроке выдачи 15 лет, заемщики погашают его за 7 лет. За это время многое может поменяться, и не только в жизни клиента. Бывает, что в небытие уходят и сами кредиторы. Как справиться с этой «потерей» заемщику?

"По статистике действительно - средний срок ипотечного кредита на момент оформления составляет 10-20 лет. Усредненный срок выплаты кредита  - 7-10 лет. И это логично, - рассуждает Анна Володькина, руководитель регионального направления межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург". - Альтернатива ипотеки как долгосрочного инструмента в розничном кредитовании есть: лизинг жилой недвижимости. Этот инструмент используют как не кредитные организации-займодавцы, так и банки (например, Банк ВТБ24). Предметом лизинга могут выступать квартиры, апартаменты, частные загородные дома и коттеджи, таунхаусы".

С 2012 года по рынку недвижимости ходят слухи о том, что совсем скоро в России из почти 1000 банков останется 80-100 кредитных организаций. Насколько эту информацию считать достоверной, каждый решает сам. Цифры говорят следующее: за прошедшие четыре года количество банков сократилось на 25%, то есть на 245 штук. «Однако не во всех случаях это было связано с нарушением законодательства, некоторые кредитные организации прекратили существование в результате слияния с более крупными игроками или в рамках объединения нескольких небольших компаний в одну для увеличения совокупного капитала, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Таким образом, оздоровление банковского сектора идет не только через ликвидацию, но и через «перерождение».

"Тенденция сокращения кредитных организаций и укрупнения банковских игроков для нас, риэлторов, «налицо» с 2014 года, - рассказывает Анна Володькина. - Для суждения об истинных причинах лишения банков лицензий, слияния банков и т.д. нужно быть внутри банковской системы РФ. Хочется надеяться, что путь , который выбран для «оздоровления» банковского сектора, окажется верным. Нас, как операторов рынка недвижимости, волнует защищенность наших продавцов и покупателей – а в итоге клиентов банков. Временной интервал проведения сделки по продаже/покупке недвижимости может составлять от 30 дней до года. Условия хранения денежных средств и  взаиморасчета между участниками сделки могут быть разнообразны: вклад, расчетный счет, аккредитив, банковская ячейка… Как минимизировать риск своих клиентов?"

Количество кредитных организаций в России в период 01.2012 – 01.2016 гг.

Источник: «Метриум Групп» по данным Банка России

Тем не менее, за это время количество ипотечных игроков сократилось на 15,05%, наибольшее снижение произошло в 2015 году на 11%. Существенная часть из «ушедших» с ипотечного рынка были малознакомы широкому кругу игроков, однако есть среди них и известные банки, выдававшие ипотеку вплоть до прекращения своей деятельности:

1. ОАО «Акционерный банк «Пушкино» - лицензия отозвана 30.09.2013 г.;
2. ОАО «Акционерный коммерческий банк «Русский Земельный Банк» - лицензия отозвана 18.03.2014 г.;
3. ОАО «Мой Банк. Ипотека» - лицензия отозвана 26.03.2014 г.;
4. ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк» - лицензия отозвана  18.04.2014 г.;
5. ООО «Коммерческий банк «Огни Москвы» - лицензия отозвана 16.05.2014 г.;
6. АО «Коммерческий Банк Инвестрастбанк» - лицензия отозвана 06.10.2015 г.;
7. ПАО «Акционерный коммерческий банк «Балтика» - лицензия отозвана – 24.11.2015 г.;
8. ООО «Коммерческий Банк «Интеркоммерц» - лицензия отозвана 08.02.2016 г., и другие.

Несмотря на то, что объемы ипотечного кредитования в этих банках не были существенными для рынка, резонанс от их банкротства был довольно заметным. Многие  клиенты столкнулись с рядом проблем. Самым первым возникал вопрос: надо ли продолжать платить по кредиту или «нет банка, нет и долга?». Ответ был однозначным: платить придется обязательно. Общим советом для всех была рекомендация дождаться уведомления о смене залогодержателя и кредитора с новыми реквизитами. Но, как показала практика, банки в общей суматохе не всегда своевременно и адресно направляли эту информацию.

"Нет банка кредитора – нет проблем! - замечает Анна Володькина. - Это утопическая позиция.  Более того, если есть информация о проблемах банка – кредитора, не надо ждать официальных уведомлений, надо самому заемщику проявлять активность в выяснении ситуации и получении новых реквизитов для своевременного  внесения платежей".

Следующим естественным вопросом было: куда платить, если банк уже не ведет операции по счетам?Платежи, поступившие на личные счета клиентов за несколько дней до даты отзыва лицензии, в одних случаях были возвращены обратно, в других «зависли» на счете до момента выплаты денег АСВ, так и не попав в счет погашения ипотеки. По факту, Агентство по страхованию вкладов рекомендует в первые 1,5–2 месяца погашать кредит по первоначальным реквизитам или в кассу банка до решения суда.

"Действительно, при отсутствии точной информации (отсутствии  официального уведомления со стороны бывшего/нового кредитора) о смене кредитора, рекомендуется вносить платежи по первоначальным реквизитам, сохраняя все платежные документы в подтверждении своевременного исполнения своих финансовых обязательств по кредитному договору", - советует Анна Володькина.

И конечно, больше всего всех без исключения тревожило – а не изменит ли новый кредитор условия договора, например, повысит ставку или потребует досрочного возврата кредита. Это опасение было напрасным, так как изначальные условия закреплены договором, и новый владелец закладной не имеет права в одностороннем порядке их менять. Однако условия погашения в некоторых случаях все-таки изменились. Так, например, если у нового кредитора нет отделений в населенном пункте, где проживает клиент, то для погашения приходилось или тратить деньги на дорогу до ближайшего офиса в другом городе, или платить комиссию за перевод со своего счета в одном банке на счет другого.

На основе пройденных проб и ошибок при банкротстве банка, эксперты дают следующие советы ипотечным клиентам.

Во-первых, общий совет заёмщикам: всегда храните кредитные документы в течение всего срока кредитования – кредитный договор, первоначальный график погашения и все последующие при изменении, квитанции, платежки по погашению кредита, а также договоры страхования (страховые полюса) и квитанции об оплате. Никогда не известно, в какой момент и в каких ситуациях клиенту нужно будет подтвердить свою добросовестность.

"И, тем не менее, мы рекомендуем хранить все документы, подтверждающие добросовестное исполнение своих финансовых обязательств как заемщика, и после окончания выплат по кредитному договору и договору страхования еще 3 года", - советует Николай Лавров, руководитель межрегиональной жидищной программы "Переезжаем в Петербург".

Во-вторых, знайте про свой кредит все! Позиция «я взял денег, плачу проценты и больше ничего знать не хочу» – в корне неверная. В данном случае важно знать, по какой программе выдана ипотека. Если кредит по программе АИЖК, то, скорее всего, он продан в Агентство и в первоначальном банке находится на сопровождении. В случае отзыва лицензии у этого банка, АИЖК просто передает кредит на сопровождение другому оператору и направляет уведомление по уже отработанной процедуре. Если это собственная программа кредитора, то при отзыве лицензии уведомлением будет заниматься конкурсный управляющий или банк-агент, назначенный им. Скорее всего, новый банк пригласит заемщика для подписания дополнительных документов – о смене залогодержателя, открытия нового счета и переоформления договоров страхования. Придется запастись терпением.

"При выдаче ипотечного кредита/займа, как правило, оформляется ценная бумага – закладная, подписанная заемщиками - залогодателями. Закладная является ценной бумагой, которая удостоверяет право её законного владельца (банка/займодавца) на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.  Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права её законного владельца без предоставления других доказательств существования этого обязательства. Закладная может предаваться и продаваться владельцем другому юридическому или физическому лицу. Этого не надо бояться! - объясняет Анна Володькина. - Для заемщика это означает только одно: смену кредитора/займодавца и смену реквизитов для перечисления платежей. Условия, зафиксированные в кредитном договоре/договоре займа, новый владелец закладной в одностороннем порядке поменять не может. Если такая попытка предпринимается – заемщикам/ залогодателям необходимо обратиться в суд".

В-третьих, о смене реквизитов и передаче долга другому банку клиента должны уведомить письменно. Но стоит помнить, что письмо будет отправлено по тому адресу, который указан в кредитном договоре и документах, прилагаемых в кредитном досье, и если заемщик своевременно не уведомил банк о смене места жительства, то письмо до адресата может не дойти. В этом случае, при наличии просрочки, будет сложнее доказать свою невиновность в том, что деньги на погашение кредита не дошли. Не стоит занимать пассивную позицию и ждать письма, поищите информацию самостоятельно. По информации ЦБ, чаще всего, до признания кредитной организации банкротом по суду задолженность продолжает взыскивать сам банк. По решению арбитражного суда функции конкурсного управляющего банком возлагаются на АСВ, и заемщик обязан погашать задолженность по реквизитам, которые размещены на сайте АСВ в разделе соответствующего банка.

В-четвертых, необходимо узнать, какими способами возможно погашение кредита в новом банке, выбрать наименее затратный и наиболее быстрый из них: пополнение счета через кассу, банкомат, перевод из другого банка и так далее.

«Переходный период характеризуется общей суматохой и неразберихой, поэтому в это время стоит быть особенно внимательным и педантичным в отношении платежей и документов по своему кредиту, – рекомендует Мария Литинецкая. – На всякий случай стоит запросить информацию об остатке ссудной задолженности и последних поступивших платежах, чтобы в случае «технической потери» платежей иметь возможность восстановить свою «добрую» кредитную историю. Важно помнить, что надежность банка важна не только при выборе вклада, но и при кредитовании».