Эксперты рынка загородной элитной недвижимости Петербурга оценили летний сезон 2021 года: при выросшем спросе покупатели столкнулись с нехваткой ликвидных объектов.
Пандемия и закрытые границы заставили многих состоятельных покупателей обратить свое внимание на рынок загородной элитной недвижимости Петербурга, который прежде жил размеренно и не отличался внезапным ростом количества сделок. Но уже в этом году совокупный показатель продаж коттеджей за первые шесть месяцев составил 117 лотов, что оказалось на 36% больше, чем за аналогичный период 2020 года, подсчитали в Knight Frank St Petersburg.
Но поскольку отрасль оказалась не готова в короткие сроки вывести на рынок новое предложение, возросший спрос привел к сокращению количества доступных к покупке ликвидных домов. LifeDeluxe поговорил с экспертами об итогах летнего сезона на загородном элитном рынке недвижимости Северной столицы и перспективах на ближайшее будущее.
Предложение не успевает за спросом
По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам первого полугодия 2021 года на загородном рынке в классе А насчитывалось всего 14 коттеджных поселков и 239 вакантных коттеджей. С января по июнь в сегменте было продано 49 домов, средняя цена 1 кв. м составила 65,8 тыс. рублей.
В классе В насчитывалось 19 поселков и 367 коттеджей. За полгода удалось реализовать 68 домов, средняя цена 1 кв. м составила 26,4 тыс. рублей.
При этом предложение пополнилось незначительно: в классе А в продажу вышел проект AURINKO DELUXE в Курортном районе в поселке Солнечное всего на 8 домов стоимостью от 87 млн рублей.
В классе В на рынок поступили три проекта: Охта Life во Всеволожском районе в Мистолово (79 домов от 24 млн рублей), Vuoksa Status в Приозерском районе в поселении Петровское (32 дома от 21 млн рублей) и «Негород Токсово» во Всеволожском районе в поселении Лесколовское (96 домов в трех очередях проекта, от 18,6 млн рублей).
Как отмечает Константин Матыцын, руководитель департамента загородной недвижимости Engel & Völkers, летний сезон 2021 на рынке загородной элитной недвижимости выдался довольно ажиотажным. «Если брать статистику по реализации домов и участков премиум-класса за первое полугодие 2021 года и аналогичный период 2020 года, то просматривается увеличение количества сделок примерно на 40%», –подчеркивает Матыцын.
Что касается спроса: многие объекты, находящиеся в экспозиции более двух лет, были проданы с дисконтом до 25% от заявленной стоимости, рассказывает эксперт. «Сократился срок экспозиции по новым качественным объектам, в текущей ситуации качественный дом или участок может быть реализован в срок от трех до двенадцати месяцев, тогда как ранее на загородном рынке этот период составлял 1,5-2 года», –делится Константин Матыцын.
Алексей Аристов, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, говорит: «На сегодняшний день мы наблюдаем увеличение доли запросов на дома в высокобюджетном сегменте. Как правило, потенциальные клиенты рассматривают для постоянного проживания уже готовые объекты c благоустроенной территорией в живописном месте. Таким покупателям мы готовы предложить коттеджи в престижном Курортном районе на берегу Финского залива в пос. Солнечное в ценовом сегменте от 70 млн рублей. Кроме того, для клиентов, которые хотят воплотить свои мечты об идеальном доме самостоятельно, представлено несколько интересных участков под строительство в пос. Репино. Сокращающийся выбор и повышенный спрос на рынке дают основания полагать, что предпосылок для снижения цен предложения до конца года не предвидится».
Покупатели ждут появления ликвидных объектов
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, отмечает, что, несмотря на выход новых проектов, в сегменте «бизнес» и «элит» летом 2021 года все еще наблюдается острый дефицит качественных объектов. При этом проекты с низким качеством жилой среды постепенно теряют ликвидность.
Мнение разделяет Константин Матыцын: «Спрос, как и цена на качественные объекты умеренно, но растет, на неликвидные объекты предпосылок для роста цен нет. В некоторых ценовых сегментах мы наблюдаем вымывание рынка. К примеру, в сегменте от 200 млн рублей на данными момент спрос преобладает над предложением, в менее дорогом сегменте до 100 млн рублей наблюдается высокая сменяемость объектов, на смену реализованным лотам на рынок выходят новые дома и участки. Причин динамичности загородного рынка несколько: необходимость в увеличении площади, возможной релокации в другой регион/страну, пандемия», – говорит эксперт.
Наталья Осетрова отмечает, что пандемия уже второй год является определяющим фактором для загородного рынка, выступая не только главным драйвером спроса, но и трендсеттером, определяя структуру предложения, функционал и наполнение качественных проектов.
По мнению эксперта, принудительная самоизоляция 2020 года выгнала в Ленобласть и пригороды из Петербурга почти 2,5 млн человек, которые осознанно выбрали загородные дома как основное место обитания. Это утверждение особенно справедливо в отношении клиентов в высоком сегменте.
«И тенденция к де-урбанизации, к постоянному проживанию за городом, на мой взгляд, будет актуальна на ближайшие годы. Клиент выбирает жизнь в экологически комфортной природной среде, рядом с водой, с лесом, но при этом в получасовой доступности от мегаполисов и основных инфраструктурных объектов. Также среди тенденций – спрос на малоэтажные проекты и дома повышенной площади, с рекреационными зонами, где можно не только проводить время с семьей, но и заниматься спортом, ежедневно поддерживать иммунитет. Так же будет расти спрос на коттеджи для сезонного проживания, «второй дом», – делится Наталья Осетрова.
По мнению аналитиков Knight Frank St Petersburg, интерес покупателей к загородной недвижимости сохранится в долгосрочной перспективе, что позволит обновить премиальный рынок и трансформировать его под современные запросы покупателей.
Будут актуальны вопросы увеличения площадей домов и формирования внутридомовых зон не только для отдыха, но и для работы. Кроме того, тренд на увеличение зон рекреации внутри поселка будет развиваться и соответствовать запросам на высокое качество благоустройства, уровня его обслуживания и безопасности на территории поселков.
«Отдельным трендом станет увеличение запросов на коттеджи сезонного проживания, расположенные в отдалении от крупных населенных пунктов, вблизи водоемов и лесных массивов. Увеличение себестоимости строительства повлечет рост цен на новые загородные коттеджи. Кроме того, в элитном сегменте зачастую используются импортные материалы, которым сложно найти аналоги на местном рынке, что также повлияет на изменение средних показателей по коммерческим условиям по итогам 2021 года», – отмечают в компании.
«Рынок неминуемо будет работать над качеством. Элитный рынок – это не про объемы, а про тщательный подход к разработке продукта, про инновации и комфорт. Восполнять дефицит высококлассных проектов рынок будет как минимум 2-3 года. Этот дефицит, в свою очередь, приводит к ажиотажному росту цен на проекты, на рынке сейчас особенно ощутим острый дефицит высококлассных загородных объектов в сегменте бизнес и элит в Южной части агломерации», – говорит Наталья Осетрова.
Новые точки притяжения за городом
Наталья Осетрова полагает, что одним из главных направлений развития загородного и малоэтажного строительства будут спутники Императорского кольца, комфортабельные исторические предместья города – Пушкин, Павловск и, отдельно, Гатчина, которая в прошлом году получила статус столицы Ленинградской области, а вместе с ним – серьезные перспективы развития в качестве нового административного и экономического центра.
«Очевидно, Гатчину ждет повышение спроса на все виды недвижимости. Здесь практически гарантирован спрос на жилье высокого класса со стороны бизнеса, который традиционно размещает филиалы при административном центре. Отмечу, что пока квадратные метры в Гатчинском районе дорожают не такими темпами, как в Петербурге, однако за последние 6 месяца средняя стоимость квадратного метра здесь уже выросла на 9% годовой показатель скорее всего достигнет отметки в 20%», – считает Осетрова.
Еще одним стимулом развития приграничных территорий и загородного рынка эксперт называет строительство КАД-2 и создание между двумя кольцевыми запланированной экономической зоны, уже анонсированной губернатором области Александром Дрозденко. «Эта зона станет магнитом для денежных потоков, новых современных бизнесов и создаст огромный резерв развития загородного рынка», –подытоживает Наталья Осетрова.
