В России уже давно существует традиция, по которой первые лица государства, чиновники высокого ранга регулярно сообщают о том, что ставка по ипотеке должна быть ниже. На протяжении последних 10-ти лет диапазон прогнозной ставки, которую мы достигнем в ближайшие годы, составлял 6-8%. Вот и АИЖК в своем прогнозе упомянуло, что ставка к 2018 году достигнет 9% годовых.
Ответ на все прогнозы можно, не сильно утруждаясь, буквально штамповать под копирку. Дело в том, что ставка по ипотеке напрямую зависит от макроэкономических параметров, она физически не может быть ниже, чем долгосрочный уровень инфляции плюс 2-3%. Исключением может быть ситуация, когда государство по каким-то причинам прямо или косвенно субсидирует ипотечную ставку. Наглядные примеры – ипотека для льготных категорий граждан или ипотека по программе с господдержкой. Последняя составляла 12% в тот момент, когда банки в разгар кризиса были готовы кредитовать покупателей новостроек под 14%-15% минимум.
Более того, искусственная поддержка ипотеки нужна только в тот момент, когда рынок реально нуждается в поддержке, как это было в 2015-2016 году, и ипотека с господдержкой отработала на все 100%. Объемы ипотечных сделок на рынке новостроек заняли порядка 50% от всей выданной ипотеки, была поддержана ключевая строительная отрасль, в которой на одного работника приходится до 10-ти занятых в смежных отраслях (стройматериалы, проектирование, транспорт и т.д.). Трудно представить, что было бы со строительным рынком, если бы не господдержка. При этом модель поддержки была построена очень рационально: государство субсидировало лишь небольшую часть процентной ставки, и объем помощи снижался прямо пропорционально снижению ключевой ставки.
Если говорить о прогнозе АИЖК, то ставка в 9% к 2018 году достижима, но при огромном количестве допущений. Чтобы прогноз сбылся, необходимо, чтобы не просто снизилась инфляция, а макроэкономическая ситуация стремительно улучшалась. Необходимо, чтобы у банков и инвесторов была уверенность в том, что эта благоприятная ситуация сохранится и в ближайшие 5 лет. Стабильный рубль, инфляция на уровне 4-6%, снятие санкций , улучшающаяся внешнеполитическая ситуация, стабильные высокие цены на нефть и т.д. Только при этих условиях в стране будут длинные дешевые деньги. На мой взгляд - чересчур оптимистичное сочетание факторов.
А вот дальнейшее субсидирование ставки будет скорее мешать, чем помогать: во-первых, в систему ипотечного кредитования будут вовлекаться далеко не все платежеспособные заемщики, что приведет к неплатежам и негативным социальным последствиям, во-вторых, мы наступим на те же самые грабли, когда идея доступности жилья подменяется доступностью ипотеки.
Искусственная поддержка спроса и на первичном, и на вторичном рынке приведет к банальному росту цен, особенно на первичном рынке, где на ближайшие 2 года уже намечается провал предложения. Застройщики на фоне кризиса и так не блистают результатами и высокой рентабельностью бизнеса. Так еще и федеральные и местные чиновники своими действиями откровенно ухудшают положение в отрасли: достаточно перечислить навязывание не работающей страховки, отчисления на социальную инфраструктуру, отмена Проектов планировки территорий и т.д.
В текущих условиях нужна уже не поддержка спроса, а системная помощь отрасли в снятии административных барьеров, повышения прозрачности при согласовании строительства и, как следствие, увеличение предложения нового жилья. Здесь низкие ставки по ипотеке уже не помогут. Эта задача намного сложнее. По сути нынешний рынок недвижимости - это глобальная система перераспределения доходов внутри страны. В цену каждой построенной квартиры «зашит» своеобразный теневой налог на роскошь, за возможность просто приобрести дорогой объект. Внутри стоимости квартиры в Петербурге 25-30 тысяч рублей с квадратного метра приходится только на оплату земельного участка. А есть еще огромные затраты на согласование проекта, подключение коммуникаций, оплату процентов по кредитам, которые необходимо платить застройщику пока он занимается подготовкой уже купленного участка. Так или иначе все эти затраты ложатся на плечи конечных покупателей новостроек.
Получается, что косвенные затраты застройщиков вполне сопоставимы с затратами на само строительство и в первую очередь из-за административных барьеров. Так что снижение ставки кредитования – это здорово, теперь бы сосредоточиться на более глубоких системных проблемах отрасли.
