Эксперты полагают, что предложенные меры увеличат спрос на использование материнского капитала в качестве инструмента улучшения жилищных условий, особенно в регионах, однако не окажут существенного влияния на рынок недвижимости в целом. Главная причина – нецелесообразность применения материнского капитала для покупки недвижимости, когда ее стоимость значительно превышает размер выплат по программе. А в реалиях рынка недвижимости такая ситуация актуальна для Москвы, Петербурга и большинства крупных городов России.
Специалисты агентства недвижимости ЭВО обращают внимание, что использование маткапитала накладывает серьезные ограничения на недвижимость. Ведь продать или обменять ее в будущем будет весьма непросто. В таком жилье собственник обязан выделить долю ребенку, что не позволит продать квартиру без получения разрешения органов опеки, а это на практике чревато целым рядом проблем и ограничений.
Как рассказал Виктор Платонов, руководитель агентства недвижимости ЭВО, органы опеки не одобрят сделку прямой продажи, так как в данном случае ребенок лишится своей доли. Вы фактически не сможете продать жилье, получить за него деньги, а затем спокойно выбрать другое. Чтобы улучшить жилищные условия, придется стать участником сделки-цепочки – продать квартиру, тут же купив новую, в которой необходимо выделить долю ребенку не хуже той, что была в имеющейся. Сами по себе цепочки усложняют, растягивают сделки с недвижимостью и не пользуются популярностью. Найти покупателя на квартиру, купленную с использованием маткапитала, будет довольно сложно. Особенно в нынешних реалиях, когда предложений на рынке недвижимости множество, конкуренция высока. При прочих равных покупатель всегда выберет квартиру без дополнительных ограничений.
При необходимости переезда в другой регион существует вариант продажи жилья, приобретенного в ипотеку с использованием маткапитала. В этом случае, опять же получив разрешение от органов опеки, потребуется часть средств от проданной квартиры направить на счет ребенка в банке. Но воспользоваться этими деньгами в будущем можно будет также только с разрешения органов опеки, куда придется обращаться повторно.
Сама необходимость получения разрешений органов опеки будет существенно затягивать возможную сделку. Формально они должны дать ответ в течение двух недель. Но с учетом сбора документов, приемных часов потребуется как минимум две с половиной недели на одно обращение. Кроме того, появятся дополнительные расходы на сбор справок и документов, оформление нотариальных обязательства.
«В итоге квартира, приобретенная с использованием материнского капитала, становится менее ликвидной. Продать ее можно только с хорошим дисконтом. В Петербурге придется уступить не менее 200 тысяч рублей. Учитывая, что величина маткапитала составляет чуть более 450 тысяч, использовать его для приобретения недвижимости за 4-6 миллионов нецелесообразно. Реальная выгода будет нивелирована большим количеством сложностей и дополнительных затрат, которые возникнут в будущем. Маткапитал для покупки недвижимости подойдет для небольших городов, где он покроет хотя бы 40-50% стоимости. Поэтому ожидать, что изменения программы маткапитала окажут серьезное влияние на рынки недвижимости Москвы, Петербурга и других крупных городов не стоит», – подытожил Виктор Платонов, руководитель агентства недвижимости ЭВО.
