Предпосылки для государственного регулирования риэлторской деятельности

Предпосылки для государственного регулирования риэлторской деятельности
Владимир Звягин
Советник президента Российской гильдии риэлторов
17 января 2017 г.

После выступления президента Путина на форуме ОНФ, где он поделился тревогой о состоянии дел в риэлторской отрасли, возникла потребность переосмысления миссии риэлторской деятельности, принципов ее существования, выявления основных постулатов и требований, которыми и риэлторы, и государство могли бы описать систему их взаимоотношений. При этом появилось и ощущение наличия системных противоречий во взаимоотношениях риэлторского сообщества и государства, до сих пор не нашедших приемлемых способов разрешения.

Что это за противоречия, мы определим чуть позже, а для начала неплохо было бы понять, чего хотят стороны друг от друга, без чего каждая из них не может обойтись и чем готова помочь другой стороне в случае консенсуса в вопросах взаимодействия… Без такого понимания вряд ли можно будет создать сколько-нибудь внятную модель будущего риэлторской сферы, сформировать пути ее развития и даже говорить о способах ее выживания. И ничего не получится, если не попытаться выявить, определить место риэлтора в простенькой на вид, но, безусловно, сложной в своей сути системе общественных отношений «риэлтор – государство – общество».

Самое сложное положение в ней у подсистемы «общество – государство». Используя механизмы бюрократического управления обществом, изначально сложно ответить на вопрос: "Что первично – общество или государство"? Поэтому - для упрощения ситуации – эту подсистему мы пока обсуждать сейчас не будем.

Что касается подсистемы «риэлтор – общество», то оправданным будет ощущение, что любой риэлтор на вопрос, нужно ли именно сейчас рассматривать и описывать этот элемент взаимодействия, ответит: "Не надо. - Ответ на этот вопрос  более или менее выявлен и понятен из опыта ежедневного производственного общения риэлторов с клиентами". Так и поступим – оставим и его до поры до времени.

Остается  элемент «риэлтор – государство», который имеет смысл рассмотреть сейчас, поскольку его стоило бы формализовать и, если станет понятной его нужность и полезность, использовать в повседневной практике. Кстати, более четкая формализация системных отношений между риэлтором и государством позволит более вразумительно ответить на вопросы, возникающие из взаимодействия иных элементов и подсистем внутри большой системы…       

Чего хотят риэлторы от государства

А. Защиты бизнеса, а именно:

1. Установления законодательных мер по устранению с рынка случайных, неквалифицированных и криминально ориентированных участников рынка риэлторских услуг.

2. Принятия на законодательном уровне действенных мер по установлению порога на вход в профессию (по сути – введения разрешения на профессиональную риэлторскую деятельность), недопущения функционирования на рынке т.н. серых и черных риэлторов.

3. Утверждения профессиональных квалификационных стандартов риэлторской деятельности, формирования механизмов влияния на системы контроля исполнения стандартов, вплоть до специального органа, обладающего правом аттестации и санкционирования профессиональной деятельности, присвоения профессиональной квалификации, а также дисквалификации за выявленные нарушения правил и норм.

4. Предотвращения криминальных проявлений в отношении риэлторов, обеспечения безопасности риэлторского бизнеса, предотвращения попыток дискредитации профессии «риэлтор».

Б. Расширения и развития бизнеса:

5. Организационных решений по расширению масштабов и формата бизнеса при одновременном общем законодательном урегулировании вопросов необходимого фактического снижения издержек и рисков, связанных с неисполнением обязательств клиентов по Договорам на оказание риэлторских услуг.

6. Совершенствования  судебной практики в области как вещного, так и обязательственного права, совершенствования системы учета обязательств сторон по сделкам в государственных информационных ресурсах.

Что нужно государству от риэлторов

В. Прекращения попыток обмана государства под видом якобы свободы бизнеса:

1. Вывод риэлторской деятельности из тени, искоренение условий для серых и черных функциональных зон на рынке риэлторских услуг.

2. Формализация отношений сторон по сделкам с недвижимостью в сфере делового оборота (договорная дисциплина, типизация договоров, соблюдение условий сделок, полноценная отчетность по сделкам).

3. Прозрачность бизнес-процессов и финансовых результатов сделок с недвижимостью, как в отношении сторон по Договорам купли-продажи недвижимости, так и по договорам на риэлторское обслуживание.

Г. Повышения правовой дисциплины и исполнения договорных обязательств:

4. Исполнение обязательств по налогам и сборам представителями сферы риэлторских услуг, прекращение практики занижения доходов от сделок и уклонения от налогов.

5. Отказ от практики так называемой налоговой «оптимизации», ведущей к нарушениям законодательства в налоговой сфере и не основанному на законе сокращению налоговых выплат.

Д. Роста профессионализма и повышения доходности и эффективности бизнеса:

6. Повышение профессионального уровня участников риэлторской деятельности, рост квалификации, расширение спектра риэлторских услуг, способность решать все новые задачи, обеспечивающая развитие риэлторского бизнеса и рост доходов риэлторов, как базовой основы роста налоговых отчислений.

Е. Создания общей платформы для сотрудничества и партнерства:

7. Расширение спектра бизнес-процессов и технологий, формализованное сотрудничество в сфере налогового права.

8. Формирование спектра задач, способствующих созданию системы рабочего взаимодействия профессионалов риэлторского сообщества и государственных органов и организаций на рынке недвижимости

Полагаю, я достаточно прямо и информативно выразился, и мне не придется говорить лишние слова, чтобы рассказать все отлично понимающим риэлторам о существующих противоречиях между ними и государством. Надо только честно признаться себе самим, что такие противоречия есть, и их нужно преодолевать. Ради будущего. Повторю: ради будущего риэлторов, ради их выживания, их развития,  устойчивого развития, если угодно. Подозреваю,  что все вышесказанное вызовет множество вопросов у думающих и профессионально подготовленных риэлторов, а у иных – возгласы и крики: зачем все это надо, разве плохо живется тем, кто работает?...

Но именно им ответить проще всего! Дорогие друзья, если вы попытаетесь определить (для себя, хотя бы!), по какому пути пойдет развитие экономики в ближайшем будущем, как будет развиваться мир и страна, как будет меняться окружающая экономическая и социальная среда, и какое место в этом меняющемся мире способны будут занять риэлторы, то вы обнаружите, что такое развитие уже идет полным ходом! И элементы этого развития вы можете заметить и в вашей профессии, поскольку некоторые из вас с этим сталкиваются уже сегодня.

Разумеется, все знают понятие «умный дом», оно произносится вслух уже минимум лет десять, а то и больше. Так вот, сегодня в умном доме размещены устройства и гаджеты, автоматически распознающие и идентифицирующие своих хозяев на удаленных расстояниях, во время их движения, открывающие перед ними шлагбаумы, ворота и двери,  включающие  подогрев или охлаждение, регулирующие подачу воды и даже ее химический состав, вырабатывающие электроэнергию и проветривающие помещения, и еще очень много чего делающие.  Некоторые дома встречают своих хозяев музыкой в зависимости от их пристрастий и настроения, таящегося в интонациях голосовых команд. Уже сегодня такие устройства способны фиксировать и анализировать действия своих хозяев, накапливать данные об их привычках, традициях, и даже чудачествах, а потом исправно исполнять или предупреждать их и даже им потакать. И никто этому не удивляется, все считают, что это в порядке вещей, да и стоит это сегодня не так дорого, как может казаться на первый взгляд – накопление, хранение и обработка информации дешевеют с каждым годом.

Отсюда вопрос: как вы думаете, господа, сколько лет должно пройти, чтобы такой дом, а вслед за ним и обычная «двушка» в каждом доме, и – не поверите – участок земли в садовом товариществе, поумнели до такой степени, что смогли бы продавать себя или сдавать в аренду сами?  Да-да, без участия риэлторов! То-то и оно, что не так много – думаю, лет пять-семь, никак не больше… и какое-нибудь «авито» - или типа того - им поможет… Да и сами они вполне могут соорудить свою социальную сеть, чтобы распространять информацию внутри этой сети или выходя наружу, в другие доступные сети.  Ведь ничего функционально сложного: хозяин – хоть бы и с помощью камер наблюдения - делает небольшой фильм, минутки на две-три, где показывает локацию и реальное состояние объекта, обозначает цену и условия сделки, приглашает на просмотр потенциальных клиентов-покупателей, - и, в общем-то, всё: процесс пошел... И никаких риэлторов... А в это время Росреестр отказывается от бумажных копий свидетельств о праве, гарантируя сохранность и актуальность данных в его информсистемах... Спросите, какая связь? А что он хранит? - Описание вещи и отметку о ее принадлежности... А в мире вовсю говорят о социальных (ли?) сетях вещей - устройств, агрегатов, аппаратов, механизмов, транспортных средств, систем оповещения, логистики и очень много чего еще. И рынок таких умных вещей в мире – многотриллионный и не в рублях. Китайцы надеются на нем занять аж 400 миллионов человек… Будет на этом рынке и российский сегмент.

Интернет миллиардов гаджетов, размещенных повсюду - в строениях, сооружениях, в агрегатах и механизмах, работающих без какого-либо участия людей не рисуют в мечтах, а рутинно проектируют обычные инженеры, выстраивающие будущее планеты не на последующие 5-10 лет, а уже завтра. Вы думаете, в этом Россия отстанет?

Риэлторы - как мне кажется - умные и прагматичные люди, вполне способные осознать степень вызовов и угроз своему благополучию. Если это так, то пора начинать действовать в своих интересах и трансформировать систему гражданского оборота недвижимости таким образом, чтобы не потеряться потом на просторах массовых преобразований нашей жизни, где человек становится не главенствующим, а лишь прикладным элементом …

Гражданский оборот недвижимости – вот миссия профессии риэлтор, его кредо, его кровное дело, которое дает хлеб насущный и помогает растить и воспитывать детей. Гражданский оборот недвижимости - это то, что нужно государству и обществу.  Рынок недвижимости сегодня показывает, что и с участием риэлторов он хромает, страдает от низкой ликвидности и, как следствие, от недофинансирования строительной отрасли, ведущего к снижению объемов и темпов строительства, а затем и активности риэлторской деятельности. Но без риэлторов рынок недвижимости затормозится еще более, и страна много потеряет от снижения ликвидности и оборачиваемости капитала.

Сейчас риэлторы еще нужны государству, хоть оно об этом и помалкивает. Но только пока.  А риэлторы, увлекаясь до самозабвения чистым бизнесом, не проявляя ни внимания, ни понимания интересов и нужд государства, не считают себя обязанными ему ни в чем, не обременяя себя никакой социальной ответственностью…

Понятно, что добром такие противоречия не кончатся: когда государству судьба риэлторской отрасли станет абсолютно безразлична, и страна пойдет по постиндустриальному пути в сферу информационных технологий, гражданский оборот недвижимости может начать осуществляться без участия института посредников, т.е. без риэлторов, и государство примет в этом прямое и непосредственное участие.

Среда функционирования риэлторов сегодня для государства непонятна и практически неощутима, а сами риэлторы выглядят как субъекты предпринимательской деятельности, отличающиеся крайней социальной безответственностью, а порой и беспринципностью. От деятельности риэлторов государство не видит никакой ощутимой пользы, сами риэлторы не играют существенной общественной роли, а их социальное поведение выглядит маргинальным и порождает в целом негативную реакцию. Непонятны государству и результаты  деятельности риэлторов, тем более, что они де-факто практически выведены из системы налогообложения – этакая «гаражная экономика» с доходами ее участников на триллион и более рублей в год.

Все эти негативные факторы, определяющие сознание власть предержащих, помноженные на реальное отсутствие осязаемых функций, осуществляемых в пользу и в интересах государства, сделают риэлторов ненужным и даже избыточным придатком к рынку недвижимости. И произойдет это гораздо быстрее, чем это может показаться.  

Вот и президент об этом сказал – разобраться надо. А как у нас разбираются – всем известно. И что, кого-то такая ситуация может устраивать?

Надо ли напоминать, какие, казалось бы, незыблемые, пришедшие на века экономические субъекты и конструкции 90-х и даже 2000-х канули в лету – многочисленные товарные и валютные биржи, зачеты взаимных требований, финансовые пирамиды, да и много того, без чего экономика тогда казалась немыслимой, и о чем сейчас уже никто и не помнит?

Сценарий прост и вполне предсказуем: риэлторы начинают терять свои рыночные ниши, для них начинают закрывать сегменты их традиционных рынков, у них сокращается доходность и возникают предпосылки ухода с рынка вообще. А государство, наломав дров, хоть и не без потерь (чиновникам от них ни жарко, ни холодно), начнет перестраивать свою экономическую среду без учета интересов институтов посредников, как ранее в самых разных секторах экономики, так и в гражданском обороте недвижимости, касающегося риэлторов - также…

Пока еще час Х не наступил, пока еще есть возможность риэлторам заявить о себе, как о социально активной и разумной силе, воспринимающей нужды и потребности страны, способной предпринять соответствующие усилия для диалога с государством, сделать шаг навстречу его интересам, и этим создать новую среду функционирования, как для государства, так и для самих себя.

Во всем сказанном нет апокалиптических сценариев – они кому-то видятся и без красочных описаний, кому-то по этому поводу грустно, кому-то безразлично, кто-то все давно понял и пути и варианты отхода подготовил, а кто-то остается преисполнен оптимизма.

Мое предложение простое: тем, кто намерен продолжать бизнес, кто считает, что не все потеряно, и овчинка стоит выделки, найти в себе силы и попытаться на разумной основе переосмыслить параметры функционирования риэлторской сферы как института посредничества в сфере гражданского оборота недвижимости. После - посчитать затраты на ее реформирование и переформатирование, сопоставить их с вероятностью и суммами потерь от утраты возможности продолжения риэлторской деятельности, и принять свое собственное решение об участии в реформе риэлторской деятельности… или неучастии.

Автор: Владимир Звягин, Советник президента Российской гильдии риэлторов
1109 просмотров
Индекс изменения стоимости элитной недвижимости в Санкт-Петербурге
Объекты на карте   20737
Новые парковочные места в ЖК «Солнечный город» в продаже
16 августа

После продления господдержки в марте 2016 года в закон о государственной поддержке были внесены изменения: компенсация банков снизилась с 3,5% до 1,5%, что повлияло на решения рядов банков выйти из программы.

Дискуссия о рынке апартаментов собрала ведущих экспертов в Петербурге
12 августа

После продления господдержки в марте 2016 года в закон о государственной поддержке были внесены изменения: компенсация банков снизилась с 3,5% до 1,5%, что повлияло на решения рядов банков выйти из программы.

​​​​​​​Что нужно знать потребителю о счетах эскроу
1 июля

После продления господдержки в марте 2016 года в закон о государственной поддержке были внесены изменения: компенсация банков снизилась с 3,5% до 1,5%, что повлияло на решения рядов банков выйти из программы.


Статьи и мнения
Похожие материалы