28 мая в ресторане Giulietta проходил бизнес-завтрак, в ходе которого эксперты рынка недвижимости Петербурга обсудили, чего стоит ожидать застройщикам и участникам долевого строительства после 1 июля 2019 года.
Открывая бизнес-завтрак, председатель Оргкомитета конкурса Юрий Грудин подчеркнул, что он проводится в рамках ХII-го конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской и начинает цикл мероприятий по обсуждению актуальных вопросов жилищного строительства. В конкурсе в нынешнем году участвует 190 компаний в 11 номинациях. Актуальность обсуждения последствий принятых в 214-ФЗ изменений для застройщиков, банков и дольщиков не вызывает сомнений.
Заместитель председателя Комитета по строительству Евгений Барановский подчеркнул, что из 14,1 млн. кв.м., находящихся в стройке в Санкт-Петербурге, критериям, установленным Постановлением Правительства РФ № 480, определяющим критерии степень готовности многоквартирного дома и необходимого количества заключенных ДДУ, будут соответствовать объекты площадью 8,9 млн. кв.м., а проектов, которым может потребоваться переход на новую схему финансирования, - 5,2 млн. м2.
Несмотря на отсутствие формы заявки, сотрудники Комитета уже начали работу по оценке представляемых застройщиками документов для получения соответствующего заключения. Представленные застройщиками и оформленные кадастровыми инженерами, в соответствии с установленными требованиями справки о строительной готовности, как правило, подвергаться сомнению не будут, за исключением явного несоответствия их реальному состоянию дел. А вот размер фактически понесенных застройщиком затрат и оценка количества заключенных договоров участия в долевом строительстве будут безусловно сверяться с данными, представленными застройщиками в квартальной отчетности и данными Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.
В ближайшее время Комитету предстоит оперативно рассмотреть свыше 430 таких заявок. Есть уверенность, что с помощью подведомственных ему учреждений такая задача будет выполнена. Пять объектов в городе будут возводиться застройщиками за счет собственных средств. Остальные будут строиться с привлечением денежных средств дольщиков или по схеме проектного финансирования. Уже сейчас понятно, что несколько строительных компаний по различным причинам получить кредиты банков не смогут. По каждой из них будет приниматься конкретное решение во взаимодействии с банками и с использованием механизмов, предусмотренных в принятых в первом чтении на прошлой неделе изменениях в 214-ФЗ.
Отвечая на вопросы участников дискуссии, Евгений Барановский рассказал о необходимости государственно-частного партнерства в создании объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Он отметил, что завершение строительства проблемных объектов в городе будет вестись либо в «ручном управлении» во взаимодействии с крупными городскими застройщиками, либо в будущем с участием специальных фондов. Это будут некоммерческие организации, предназначенные исключительно для этих целей с привлечением бюджетного финансирования.
Генеральный директор СПб ГУП «ГУИОН» Алла Эккерман отметила, что управлением разработана методика расчета строительной готовности строящихся домов и уже начата практическая работа по заявкам застройщиков. В то же время ГУИОН открыто для предложений от строительных компаний по ее усовершенствованию.
Генеральный директор строительной компании «Бонава» (партнера мероприятия) Мария Черная рассказала о последствиях принятых изменений в законодательство о долевом строительстве для качества проектирования и строительства. По ее мнению, застройщики будут на всем экономить. Квартиры станут меньше, материалы – проще. Рынок движется к упрощению продукта и ухудшению качества, существенно возрастут финансовые риски застройщика в случае возникновения проблем у банка.
Большинство застройщиков, участвующих в дискуссии, а это были руководители строительных компаний РосСтройИнвеста Валентина Калинина и Петрополя - Марк Лернер, а также представители компаний Главстрой СПб, КВС, БФА-Девелопмент согласились с тем, что плюсами перехода на проектное финансирование являются:
- гарантированное сохранение денежных средств дольщиков на счетах эскроу в уполномоченных банках;
- усиление контроля за целевым расходованием застройщиком денежных средств;
- удаление с рынка недобросовестных застройщиков;
- бесперебойное финансирование строительства;
-сокращения его сроков.
Негативными последствиями могут стать:
- увеличение себестоимости строительства и повышение цен на фоне снижающейся покупательной способности населения;
- уход с рынка ряда застройщиков, более того - возможное банкротство ряда мелких и средних застройщиков;
- сложность выхода на рынок новых компаний, а, следовательно, снижение конкуренции и монополизацию рынка;
- снижение инвестиционной привлекательности рынка строящегося жилья для граждан;
- сложности и ограничения застройщиков в выборе подрядных организаций, связанные с жесткими требованиями уполномоченных банков;
- возможное в перспективе сокращение объемов строительства.
Многолетний руководитель строительной компании 47 трест Михаил Зарубин отметил негативные последствия для всех участников рынка непрерывно меняющегося законодательства о долевом строительстве. Он указал на сложности проектного финансирования и подчеркнул необходимость в нынешних условиях консолидировать усилия небольших компаний. Им нужно объединяться в консорциумы, позволяющие строить многоквартирные дом за счет собственных средств или привлекать банковские кредитов на обычных условиях, без использования счетов эскроу.
Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД, рассказала, что в регионах покупательская способность снижается, земли для жилищного строительства недостаточно, новостройки уходят в поля, возникают жилые массивы без социальной, транспортной, коммерческой инфраструктуры. Надо, чтобы об этой проблеме говорили руководители субъектов РФ. Может быть, тогда их услышат в Правительстве. Девелоперы свои возможности исчерпали.
Юрий Кабушка, исполняющий обязанности директора СПб ГБУ «Управление строительными проектами», уточнил, что в городе в настоящее время осталось 32 проблемных объекта. Есть опасение, что после 1 июля их число вырастет. Достраивать их можно будет, привлекая крупных и надежных застройщиков на взаимовыгодных условиях или выходить на банкротство горе-застройщиков и использовать для завершения строительства бюджетные средства или средства Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. Он подчеркнул, что существующие проблемы создания в новостройках социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры возникли не сегодня, но решать их надо совместными усилиями городских властей и самих застройщиков.
Заместитель генерального директора строительной компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин поделился успешным трехлетним опытом проектного финансирования и выразил уверенность в жизнеспособности данной схемы, требующей от руководителей компании серьезной перестройки управления предприятием, существенного изменения в работе всех его подразделений, нового уровня взаимодействия с банками. Практика компании показала, что это возможно.
Председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина рассказала об особенностях привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов с помощью жилищно-накопительных кооперативов.
Модератор бизнес-завтрака, сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский, подчеркнул важность для всех участников рынка такой формы общения, позволяющей представителям органов исполнительной власти и застройщиков услышать друг друга, прийти к совместным решениям. Он предложил вернуться к обсуждению темы в конце октября и на очередном бизнес-завтраке в рамках XII конкурса «Доверие потребителя» обсудить первые итоги работы застройщиков и банков в условиях проектного финансирования.
Организаторы бизнес-завтрака: Комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, Большой Сервер Недвижимости и НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов». Партнер: строительная компания «Бонава». При поддержке: PROEstate Events и ландшафтной студии Derevo Park. Оператор: Academy of Real Estate (ARE)
