О Сбербанке и риэлтерах

О Сбербанке и риэлтерах
Владимир Звягин
Советник президента Российской гильдии риэлторов
22 марта 2017 г.

У Сберегательного банка нет никакого желания иметь с риэлторами какие-либо дела. Глава Сбербанка Герман Греф, случайно или нет, высказался публично, и это высказывание в сообществе риэлторов воспринято так: "Сбербанк намерен избавить экономику страны от риэлторов. Риэлторы в его представлении - избыточное звено, дающее избыточную нагрузку на ипотечный процесс. Он - Греф - не даст риэлторам грабить бедных клиентов, и не даст им заработать их 150 тысяч, а лучше сам заработает 10".

Банковская деятельность максимальным образом зарегулирована государством и Минфином, и ЦБ и иными государственными организациями. За его деятельностью очень внимательно смотрят соответствующие правоохранительные органы, и шутить там никто не будет. Сбербанк имеет высший в стране и довольно высокий признанный в мире статус. 

А что риэлторы? - Риэлторы не имеют никакого статуса вообще, даже правового. Поэтому, говорить о том, что Сбербанк может как-то повернуться лицом к риэлторам, не имеет смысла. Не запрещают в Сбербанке под страхом тюрьмы сотрудникам банка иметь отношения с риэлторами (как правило, неформальные) – и то хорошо.

Существует объективно весьма важный экономический показатель, формирующий множество аналитических параметров, характеризующих экономику страны в целом – стоимость (или цена) заимствования. Я не стану разбирать структуру доходов банка от ипотеки, равно как и доходов риэлторов, но риэлторы, по мнению Сбербанка, своей деятельностью увеличивают стоимость заимствования для розничного потребителя ипотечных кредитов, что влияет на выбор потребителя услуг банка, и, соответственно, как бы снижает количество выдаваемых кредитов и ухудшает общеэкономические показатели кредитного учреждения.

Т.е. некие никем не признанные, непонятно откуда взявшиеся посредники отнимают выручку у Сбербанка и снижают показатели доходности, да еще и наживаются на этом... Да, ладно бы только доходность, они же еще и риски банку увеличивают... И в то же время, Сбербанку нужен риэлтор, который мог бы быть признан (хотя бы самим им и пусть даже как квазириэлтор), и иметь статус, хоть и ниже, чем у самого банка, но признанный, пусть и как аффилированное лицо. 

Но - одно серьезное требование - такой риэлтор должен быть большой и распространенный по всей стране, т.к. Сбербанк присутствует и кредитует по всей стране – это его миссия, это решено его акционерами, ему так государство приказало, и ЦБ с Минфином денег под это дают. 

Первичку Сбербанка мы рассматривать не будем, там все ясно: банк прокредитовал, все, пока с ним до копеечки не рассчитались, принадлежит ему, всей информацией по объектам он владеет от и до… Ему для первички Домклика хватит полностью, а по вторичной недвижимости - есть проблемы: они - и Сбер и Домклик - самостоятельно информацию добывать не могут, им для этого нужны риэлторы. 

Но - и тут не все так просто: порталы, через которые объекты, нужные Сбербанку, риэлторами рекламируются и торгуются, стараются защитить свою информацию, и не желают терять клиентов-риэлторов, да и банку наличествующей в порталах информации недостаточно. Он понимает, что не в состоянии противостоять активной реакции сотен сервисных рекламных продающих компаний по всей стране, и он пытается компенсировать их нежелание сотрудничать самостоятельными отношениями с риэлторами. 

Риэлторы ему нужны еще и по следующей причине, весьма немаловажной: у Сбербанка много офисов, на каждом шагу, все они под завязку наполнены людьми, но лишних фронт-офисов, так нужных Домклику (Центру недвижимости Сбербанка - ЦНС) практически нет. Если посчитать, какое количество клиентов – граждан проходит через риэлторов, то окажется, что, по крайней мере пока, никаких площадей ЦНСу не хватит, чтобы конкурировать с риэлторами (по сути - производственным площадям и даже мощностям), а строить или даже арендовать – это увеличивать расходы, которые придется покрывать, увеличивая пресловутую стоимость заимствования – то бишь, кредитную ставку и или непроцентные платежи. 

Греф обещал президенту Путину 10,9% и держит как бы слово (правда, пока не известно – не в ущерб, не в убыток ли), поэтому сейчас не до дополнительных затрат по статье "арендуемые площади для Домклик". Отсюда – двойственная политика Сбербанка: с одной стороны нелюбовь к риэлторам и избавление от них экономики России, а с другой - потребность в их деятельности в интересах банка.

И у риэлторов - та же двойственная картина. То ли им идти на зов Сбербанка и нести ему информацию о своих объектах и клиентах, то ли погодить... В дискуссии риэлторов в соцсетях, помимо желания роста масштаба рынка и доходности бизнеса обсуждаются три основных самых важных проблемы, требующих решения: порог на вход в профессию (избавление от жуликов), эксклюзивность отношений с клиентами и полноценное функционирование МЛС, как способ разделения выручки от договоров на риэлторское обслуживание и возможности создавать совместные схемы продаж.

Обсуждается и качество порталов продажи недвижимости, порядок рекламирования и продаж своих объектов.

Что из вышеперечисленного предоставляет Сбербанк? Чему содействует? Как удовлетворяет потребности риэлторов? Нужен ли он риэлторам в решении их главных проблем? Потребности Сбербанка понятны: ему нужна информация о продаваемых риэлторами объектах, а фронт-офисов для работы с клиентами – нет, и его аффилированный порученец Домклик без самих риэлторов не сможет на своей базе создать аналог портала для продаж. Может оказаться, что наполнить его будет нечем. А что он может дать взамен?

Кстати, в пылу обсуждения забывается, что риэлторы обязаны в полном масштабе исполнять требования ФЗ-152 "О персональных данных". Мало того, что санкции за несоответствующее закону их (данных) использование могут иметь финансовое измерение, могут быть последствия и из сферы уголовного законодательства. 
А м.б. банк принимает на себя обязательства по гарантиям доходности, проходящей в том числе и через Домклик?
А м.б. банк воспринимает МЛС как данность и способ решения вопроса с риэлторами, участвует в этих МЛС и, соответственно, - в расчетах?
Как говорят в таких случаях - нет ответа!

А теперь - задумаемся: не есть ли создание Домклика и его функционирование в производственном цикле Сбербанка – впервые в стране осуществленное лицензирование риэлторской деятельности? Осуществленное в рабочем порядке, без какого-либо законодательного органа, в рамках производственных инструкций банка, имеющего высший статус - государствообразующего, если хотите. Сбербанку не понадобилась для этого Госдума, Правительство, какие-то иные госорганы и организации, и уж тем более - их заключения и отзывы. 

И это - всерьез. Такую же формулу могут выбрать для себя ВТБ-24, Ассоциация российских банков или иные системообразующие банки и организации… И их деятельность может серьезным образом повлиять на риэлторскую деятельность в принципе, не оставив от сегодняшней ее конструкции и состояния никакого следа.

Как взаимодействовать со Сбером, решит коллегиальный орган - РГР. Решит и выдаст свои рекомендации. Надеюсь, всем понятно, что предстоит большая работа. Это и текст законопроекта, и согласование принципов построения и функционирования законов о риэлторской деятельности и созданных под них нормативных актов в общей правовой среде. Притом, что опыта в этом вопросе нет никакого и ни у кого – разве что у Сбербанка, да и то - спорный.

Мы часто слышим от экспертов и специалистов про зарубежный опыт, который может быть применим и использован, и даже стать панацеей при решении большинства возникших проблем. К сожалению - это только образ, но никак не образец для копирования и даже подражания. Каждая конструкция любого законодательного акта построена на общей платформе законодательства страны. Никогда еще не удавалось втиснуть чужой закон в правовую систему России. Да никто это делать и не будет. Мы знаем, что мы - сами с головами на плечах, и думать умеем, и могу выразить уверенность, что не ошибемся в решениях. Да у нас и выбора особого нет - если уж на то пошло…

Автор: Владимир Звягин, Советник президента Российской гильдии риэлторов
4886 просмотров
Источник: SPbREview
Изменение средних цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге
Объекты на карте   19757
«VEREN NEXT шуваловский» выйдет на рынок в IV квартале 2019 года
18 апреля

После продления господдержки в марте 2016 года в закон о государственной поддержке были внесены изменения: компенсация банков снизилась с 3,5% до 1,5%, что повлияло на решения рядов банков выйти из программы.

Круглый стол по общественным пространствам собрал экспертов двух столиц в Петербурге 
25 марта

После продления господдержки в марте 2016 года в закон о государственной поддержке были внесены изменения: компенсация банков снизилась с 3,5% до 1,5%, что повлияло на решения рядов банков выйти из программы.

«Участвуйте и побеждайте!»
12 апреля

После продления господдержки в марте 2016 года в закон о государственной поддержке были внесены изменения: компенсация банков снизилась с 3,5% до 1,5%, что повлияло на решения рядов банков выйти из программы.


Статьи и мнения
Похожие материалы