На медиафоруме Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге весной 2015 года президент Путин выразил свое отношение к сфере риэлторской деятельности: «… это такая область, которая напрямую выходит на граждан и в значительной степени находится в серой и даже черной зоне». Он добавил, что риэлторская деятельность требует более жесткого регулирования, и что решением проблем в сфере контроля риэлторской сферы необходимо заняться.
За прошедшие полтора года сделано не было ничего. Впрочем, что там полтора года, с 2002-го прошло уже полтора десятка лет, в течение которых, в части возникновения приемлемого законодательства о риэлторах, ни один из бывших президентов РГР ничего не добился. Да и кто-то же лоббировал в свое время отмену регулирующих риэлторскую деятельность документов в 2002-м, и у него получилось: не стало даже каких-то жиденьких требований по этике и правилам риэлторской деятельности.
Риэлторская деятельность регулируется во всем мире, в разных странах по-разному. В странах Европы – это, как правило, прямые или опосредованные государственные гарантии: регистрируя сделку, государство, так или иначе, несет ответственность за результаты, независимо от того, кто регистрирует сделку - государственные регистраторы или контролируемые государством (как правило – Министерствами юстиции) специальным образом уполномоченные агенты – нотариусы…
В США это осуществляется через государственное лицензирование брокеров и агентов, в рамках которого подтверждается квалификация и осуществляется полный (в т.ч. оперативный) контроль их деятельности Национальной ассоциацией риэлторов. В НАР зарегистрировано подавляющее большинство риэлторов – все те, кто хочет и может реально работать на рынке недвижимости.
В Российской Федерации нет ни того, ни другого: ни регистрации сделок госчиновниками (осуществляется только двухстадийный переход права - прекращение предыдушего и регистрация "вновь возникшего"), ни государственного лицензирования. Права на недвижимость регистрируются на основании договора, в котором указание существенных условий – в т.ч. цены объекта – не является обязательным.
Регистратор получает весь комплект документов вплоть до полного набора доверенностей от сособственников, согласий супругов (даже не сособственников), договоров и т.п. Риэлтор, встречая у себя в агентстве одного из сособственников, выражающего волю к продаже объекта недвижимости, ничего из этого не имеет. Ему, уже после подписания договора на оказание риэлторских услуг, еще только предстоит выяснить все обстоятельства и аспекты будущей сделки. Аспекты бывают сложными и даже очень сложными, поэтому от риэлтора требуются серьезное знание определенного (но широкого) спектра правовых дисциплин и обладание навыками психологического анализа ситуаций и их участников.
Получается, что знания нужны, навыки требуются, опыт приветствуется, душевные и человеческие качества, как всегда, необходимы, но их никто не проверяет, не оценивает и не принимает за основу.
И это для российских риэлторов – праздник? Но тогда с чего вдруг президент – олицетворение всей власти в РФ – говорит про существование серых и черных зон, и объявляет во всеуслышание о том, что надо разобраться? А с чем или с кем? С бесконтрольностью действий риэлторов? С укрывательством доходов? С устроенным ими для себя налоговым раем?
Предвосхищу утверждения, мол «все это не так и ерунда: а чего же теперь вдруг все спохватились, зашевелились, откуда с одной стороны – нервозность, суета, энергичные движения по законопроекту, а с другой – бодрые реляции о продвижении самоуправления в риэлторской сфере?»
А вдруг и в самом деле разберется? А вдруг нашлет чиновников, и те зашурудят, закрутят и совсем и окончательно испортят отрасль как таковую? И пошли инициативы, законопроекты, обсуждения, участие в форсайтах на площадке АСИ…
И везде – саморегулирование, все - за саморегулирование, даешь СРО в каждом регионе, да еще и не одно – чтобы конкуренция была! И в застрельщиках саморегулирования и СРО – бывшие президенты, а ныне вице-президенты РГР. Может быть, оно и не страшно, и даже не странно такое их поведение, однако, замечу одно: почему-то, ни в одном законопроекте, ни в одном обсуждении, никакого сколько-нибудь реального места для РГР не отводится.
Возникает вопрос: почему сегодняшние «гуру» риэлторской сферы, «отцы-командиры» РГР саму РГР в планах преобразований игнорируют, к чему они готовятся, чего они намерены добиваться? О каких институциональных образованиях и объединениях идет речь в законопроекте, зависшем в Государственной Думе? Создается впечатление, что готовится элементарное расчленение и растаскивание риэлторского сообщества на региональные сегменты, создание надриэлторских, надпрофессиональных структур, управляющих могущими возникнуть СРО.
Из опыта других СРО, создание их в риэлторской сфере с большой долей вероятности будет сопровождаться сговорами части риэлторов на местах против остальных, переориентацией и узурпацией рынков, установлением порогов и ограничений якобы на вход в профессию, но на самом деле - перед теми, кто не устраивает, монополизацией отдельных, наиболее выгодных с точки зрения доходности секторов и сегментов региональных рынков и т.д. и т.п. Все это вещи известные и вполне себе предсказуемые.
Кроме того, при регионализации риэлторской отрасли можно будет забыть о единых стандартах риэлторской деятельности, единых требованиях в вопросах квалификации и дисквалификации профессиональных участников и мн.др. Главным девизом в этой ситуации станет принцип – Москва нам не указ, путь там у себя, что хотят. То и делают, а мы тут как-нибудь сами разберемся… Так было уже неоднократно в истории страны и этот опыт всем известен.
Это приемлемо? – Ответьте себе сами.
А может быть, стоит посмотреть на проблему с другой стороны? Может быть, члены РГР видят необходимость в ином решении своих проблем? Может быть, они в отличие от вице-президентов, считают себя ответственными за исправление ситуации в риэлторской сфере в рамках законодательно и нормативно оформленной системы регулирования риэлторской деятельности, но - без многочисленных СРО?
Ведь могут же существовать и другие модели регулирования риэлторской деятельности – например, в системе государственного регулирования.
Могут быть и реальные регуляторы, представленные в виде государственных органов и организаций.
Можно даже попытаться себе представить, каким образом государственное регулирование может осуществляться Федеральной Налоговой Службой или иными госорганами, например Росреестром. И все это - с учетом мнения и пожеланий президента изъять риэлторскую сферу из серой и черной зоны…
Предвижу сразу же возражения: мы - бизнесмены, это удар по бизнесу, бизнес потеряет свободу, его зарегулируют «до посинения», а ФНС нас «сожрет с потрохами» и дополнительными налогами обложит… Это – конечно же, заблуждение, но и оно, как говорится, "имеет место быть" и для неподготовленного человека, такая реакция вполне может быть характерна.
Тогда, постараюсь ответить.
Итак:
1.ФНС никого не «сожрет» и не обложит – это не функция ФНС, она не устанавливает налогов и сборов, и даже не начисляет - в соответствии с законом это должен делать каждый субъект предпринимательской деятельности самостоятельно, - а лишь контролирует полноту и своевременность их начисления и собираемости - уплаты. В качестве реплики: СРО – точно будут собирать с риэлторов средства помимо налогов – на содержание аппарата, на очередные полезные только для СРО фонды и т.п. Захотят ли этого риэлторы, после принятия закона и механизмов саморегулирования – спрашивать уже никто не будет.
2. Убрать с рынка риэлторских услуг всех этих пресловутых «серых и черных», случайных и неквалифицированных, - СРО не смогут и, мне кажется, не захотят. Более того, жизнь показывает, что они – эти серые и черные - и захватят власть в СРО, а вместе с тем и влияние на риэлторский бизнес. Надо понимать, что тот, кто работает на грани закона а иногда и переходит его границы и т.п. – не сдуру это делает и не по глупости, а вследствие присущих ему личных качеств и обладания неодолимой волей к получению доходов любым – в т.ч. незаконным – путем. Такие люди не остановятся ни перед чем, чтобы постоянно и неуклонно увеличивать свои доходы за счет других, стремясь подчинить себе рынки и присвоить результаты чужого труда, сначала частично, а потом и целиком.
В рамках же госрегулирования установить порог входа в профессию – не очень сложно, и вопрос этот решается в рамках четкой регистрации, санкционирования допуска на рынок и контроля функционирования субъектов предпринимательской деятельности. И никаких специальных контрольных мероприятий проводить для этого не потребуется - все будет проходить в рутинном виде, путем автоматического контроля всех организационно и юридически значимых действий риэлторов, для чего и будет создана специальная среда их функционирования. И при этом - полная, никем не контролируемая свобода бизнеса, творческая составляющая которого никак затронута не будет.
3. Имея соответствующий мандат (аттестат) на профессиональную деятельность от РГР и регистрацию в системе налогового учета, можно в рабочем порядке решать вопросы функционального взаимодействия риэлтора с Росреестром. Такое взаимодействие может быть осуществлено на уровне электронного документооборота в повседневном оперативном режиме.
В рамках функционирования системы государственного регулирования риэлторской деятельности в рабочем порядке могут быть обеспечено решение и всех насущных проблем и потребностей риэлторов.
Перечислю их просто, без акцентирования подробностей:
– эксклюзивность договоров на риэлторское обслуживание и фиксирование обязательств риэлторов и клиентов по заключенным договорам;
- МЛС – система, отражающая механизмы, правила и результаты расчетов как между риэлторами, так и риэлторов с клиентами, и клиентов между собой, вплоть до формирования отчетности по сделкам и даже бухучета, по крайней мере для тех, кто работает по упрощенке;
- взаимодействие с ФСФМ в части исполнения требований ФЗ – 115 от 07.08.2001 г.;
- взаимодействие (при необходимости) с Роскомнадзором в части защиты персональных данных клиентов и иных участников сделок с недвижимостью;
- взаимодействие с органами статистики, с органами местного самоуправления, общественными организациями и пр. в рамках существующих законов и действующих нормативных актов;
- реклама в СМИ, защита прав потребителей, планирование и пр.
Все это – дело техники, т.е. буквально нескольких технических решений, причем совместно с ФНС, Росреестром, ФСФМ, МВД.
Да, государство будет вправе рассчитывать на полную лояльность риэлторов, в том числе в виде отказа от утаивания доходов и т.н. оптимизации налогов и сборов, и соответствующего исполнения существующих законов и норм. Но ведь возможна и встречная лояльность государства – в виде специальных решений, например: все сделки с жилой недвижимостью и те, что осуществляются гражданами-физлицами в обязательном порядке проходят исключительно через риэлторов и регистрируются у них… Да, сделки становятся прозрачными для ФНС, доходы и собственников, и риэлторов становятся известны, суммы налогов легко вычисляются и своевременно оплачиваются, деньги от продажи недвижимости распределяются между собственниками, равно как и их налоговые обязательства, а риэлторы даже декларации за них как бы составляют – в информационной системе в автоматическом режиме.
В системе госрегулирования выживут и станут еще более успешными те риэлторы, которые успешны и сегодня, притом, что и законов стараются не нарушать…
