Риэлторская деятельность должна восприниматься в государстве и обществе, как подотрасль экономики, обеспечивающая в рамках российского законодательства сопровождение гражданского оборота недвижимости, направленного на обеспечение социально-экономического развития страны.
Риэлторская деятельность (РД) изнутри – это в первую очередь система организации операций с недвижимостью, связанных с отчуждением в виде продажи, дарения и пр. или передачи прав на владение и пользование объектом. Она должна быть основана на исполнении требований законодательства и способствовать росту ликвидности нового строительства, подтверждению ликвидности предыдущих вложений в недвижимость и созданного на территории страны капитала.
Существует общее мнение: риэлторам необходим закон прямого действия, регулирующий основные аспекты риэлторской деятельности, конфигурирующий систему управления риэлторской сферой и статус и место риэлторов в общей социально-экономической системе страны.
О законопроекте Ушакова
Попытки создать закон "о риэлторах" предпринимались не один раз, но до рассмотрения в Госдуме не доходило, а в июне 2016 была сделана еще одна - группой депутатов от партии Справедливая Россия. В Госдуму был представлен законопроект, известный по фамилии депутата - первой в списке вносивших – Ушаков. Качество представленного законопроекта оказалось ниже среднего, и он получил исключительно отрицательные отзывы от всех пройденных им инстанций. Его сочли неприемлемым, и профильный комитет не вынес его на рассмотрение в первом чтении. Судьба его решена: он будет отклонен.
Тому есть много причин, которые не имеет смысла перечислять, но одну из них – саморегулирование в риэлторской сфере - следует упрмянуть. Считается, что рынок недвижимости переполнен криминальными элементами, контролирующими разные сферы деятельности и орудующими на рынке - это и как бы застройщики, и как бы банкиры и микрофинансисты, как бы юристы и адвокаты и пр. Глядя на это безобразие и помня о том, что и рынок риэлторских услуг мало чем отличается от других в части криминальных деяний по отъему собственности у граждан и юрлиц, было решено воздержаться от саморегулирования в риэлторской сфере: слишком дорого это обходится обществу, слишком многими жизненными трагедиями за это приходится платить… Вызывает сомнение и практика формирования компенсационных фондов, (см. ФЗ-315 О саморегулировании), которые с завидной регулярностью разворовываются их руководителями, что видно на многочисленных примерах практически во всех иных саморегулируемых сферах деятельности - и особенно у строителей. Юристы и депутаты считают, что практика применения в РФ этого ФЗ вызывает слишком много вопросов. В основе могут лежать и иные обстоятельства и причины, но как стало ясно, развитие системы саморегулирования в стране временно приостановлено… Можно представить себе, что к риэлторской сфере саморегулирование отношения иметь и уже не будет…
Одна из задач, которая уже давно обсуждается сообществом – установление порогов на профессию, дабы способствовать общему снижению количества правонарушений в сфере недвижимости, обману граждан, мошенничеству, и насильственных действий в отношении собственников, как недвижимости, так и обладателей денежных средств на ее приобретение. Существуют специальные меры ограничений возможностей использовать какую-либо профессию или вид деятельности в противоправных целях - это специальный отбор в виде получения соискателем специальных разрешений (лицензий) на занятие профессией или видом деятельности.
И в то же время, опыт показывает, что профессиональная самоорганизация, не имеющая под собой законодательной основы, и в том числе механизма применения санкций к нарушителям договоренностей или принятых на себя добровольных обязательств, согласованных правил и норм самоорганизации, не приводит к консолидации профессионального сообщества и выработке надежных мер обеспечения взаимных гарантий участников сообщества.
Необходим закон, определяющий статус риэлтора, формы и методы регулирования РД, порядок допуска к работе граждан, желающих осуществлять профессиональную РД и многое другое.
О новом законе
Новый закон (законопроект) должен отражать реалии сегодняшнего дня с учетом завтрашних потребностей. Риэлторы всегда действовали в рамках своих представлений о бизнесе, о социальной ответственности, о человеческой порядочности и о многом другом. В современной России риэлторское сообщество существовало на основе своеобразного саморегулирования, практически без какого-либо влияния и воздействия извне. Государство и риэлторы - параллельные миры. Сейчас государству понадобилось понять - а что такое полмиллиона граждан, чем-то в стране самозанятых? И риэлторы стали ощущать усиление влияния государства на процессы, в которых участвуют риэлторы. Обе стороны фактически признали, что риэлторская деятельность находится в прямом соприкосновении с интересами государства в различных функциональных сферах. Сформировалось представление, что. требуется определить и узаконить порядок исполнения и параметры функционального взаимодействия риэлторов с государственными органами и организациями – с Росреестром, ФСФМ, ФНС, Роскомнадзором, Росстатом, органами управления регионов и муниципалитетов. Таким образом, государство пришло к выводу о необходимости закона, регулирующего риэлторскую деятельность и таким законом, способным снять большинство проблем в риэлторской сфере, должен стать законодательный акт основанный на принципе лицензирования риэлторской деятельности.
Об органах системы управления риэлторской деятельностью
Риэлторская деятельность в стране достаточно разнообразна, но схематически она сводится к трем основным видам организации:
- Индивидуальные предприниматели, где свою деятельность в качестве риэлтора осуществляет физическое лицо, без образования юридического лица, как единолично, так и имея при себе привлекаемых на основе найма сотрудников;
- Агентства недвижимости, зарегистрированные как юридические лица, имеющие совокупный доход и кадровый состав (одного или более одного лицензированного РГР риэлтора и соответствующий вспомогательный персонал), позволяющий им использовать упрощенную систему налогообложения;
- Агентства, юридические лица, работающие большими коллективами как сконцентрированными в одном месте (регионе), так и географически распределенными (сетевые компании), действующими в рамках обычной системы налогообложения.
Внутреннее устройство компаний довольно разнообразно, но общей принципиальной схемы не меняет.
Все риэлторы в стране должны быть учтены и зарегистрированы по единому стандарту, в едином формате и в одном месте – в Российской Гильдии Риэлторов. На сегодня, иной единой – страновой – организации в риэлторской сфере нет.
Мы должны будем признать, что риэлтором, так сказать «единицей учета риэлторов», должно быть физическое лицо – человек, специалист, профессионал, носитель знаний, опыта, компетенций и пр. Именно человек, физическое лицо будет зарегистрирован в системе учетов, как претендент на занятие риэлторской деятельностью, как лицо, прошедшее курс интерактивного обучения, как аттестант и претендент на получение лицензии на риэлторскую деятельность, а, в последствии, и лицензиат…
Такой лицензированный специалист может быть кем угодно и с кем угодно: он может осуществлять риэлторскую деятельность самостоятельно, в составе Агентства недвижимости любого уровня и т.п.
Именно такой лицензиат будет зарегистрирован в системе государственных учетов - ФКП, Росреестра, ФНС или кого-то еще. Как обладатель усиленной электронной подписи, именно он может быть идентифицирован, как исполнитель тех или иных действий в рамках функционального взаимодействия с государственными органами и организациями и нести за это ответственность.
Такая система лицензирования способна в достаточно короткий срок снизить влияние криминалитета на рынок недвижимости, а в кратко-среднесрочной перспективе и полностью лишить его возможности такого влияния.
Разумеется, это вызовет множество вопросов, которые придется продумывать, согласовывать, утрясать. И это будет происходить не только на нашем уровне, но и на уровне специалистов экспертного сообщества в законодательной сфере. Придется вносить поправки в действующие законы - в частности в закон о рекламе, установив четко - кто и каким образом имеет право рекламировать объект недвижимости. Думаю, что изменения коснутся и закона о защите прав потребителей, дабы у потребителя появилась уверенность, что он таким законом надежно защищен.
Не будем занимать время перечисляя все аспекты предстоящей работы, - все это еще придется глубоко продумывать, но, надеюсь, что будем услышаны наши просьбы о внесении поправок в закон о государственной регистрации недвижимости (ФЗ-218), дабы и в нем были упомянуты риэлторы, как участники процесса работы с документами на этапе, предваряющем регистрацию прав (и обременений), а также процесса выдачи информации из ЕГРН.
Надеюсь, что когда в разработке закона примет участие специализированная экспертная группа, то мы продумаем, как за счет формализации взаимодействия с ФСФМ предложить и законодательно утвердить принципиальную возможность обязательного прохождения всех сделок с жилой недвижимостью и сделок, осуществляемых физическими лицами, через риэлторов. С одной стороны это позволит добиться безукоризненного исполнения действующего российского законодательства по всем аспектам и параметрам, а с другой – увеличит рынок риэлторских услуг в 2 – 3 раза.
Но, напомню, - это должны быть риэлторские услуги совершенно иного, качества - хорошо продуманные и полностью основанные на законе.
Сейчас пока еще не время подробно обсуждать в деталях методологию регистрации и ведения учетов (реестров) риэлторов, принципов и методов их интерактивного обучения, аттестации перед подачей документов на лицензирование деятельности, ведение учета лицензий и многое другое – это все прерогатива будущего закона и нормативных актов, создаваемых под него.
