Главным продуктом этого лета на рынке жилья стала субсидированная ипотека от застройщиков. Один за другим они начали предлагать программы для покупки квартир в своих ЖК по аномально низким ставкам, вплоть до 0,1% годовых на весь срок кредитования. О подводных камнях таких предложений, рассказал Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Как отмечает эксперт, субсидированную ипотеку специалисты отделов продаж застройщиков преподносят как некий чудо-инструмент для максимально выгодной покупки новостройки.
Однако у данного механизма есть существенный минус – квартиры в ипотеку по ставкам близким к нулевым продаются по более высоким ценам, чем аналогичные, реализуемые по классической схеме. Надбавка в среднем по рынку составляет от 10 до 20%, но может достигать и 25-35%.
При этом главный подводный камень покупки новостройки в ипотеку по околонулевой ставке – это не сама завышенная цена, а то, что реальная цена объекта оказывается существенно ниже той, что заплатит покупатель.
«Если квартиру, купленную в ипотеку по очень низкой ставке, потребуется продать, то потеря в деньгах может быть очень существенной. Даже с учетом общей тенденции к росту цен на жилье в России и через 10-15 лет стоимость квартиры может не дотянуть до той сумму, за которую она была приобретена. Может так получится, что проданная квартира не покроет даже сумму основного долга по кредиту. В итоге покупатель потеряет первоначальный взнос, останется без жилья и в добавок с долгом банку. А за 25-30 лет, необходимых для погашения кредита, ситуаций, когда придется продать ипотечную квартиру, может быть очень много – рождение ребенка, развод, необходимость переезда в другой регион, да просто не понравится жизнь в районе», ‒ предупреждает руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Например, в одном из окраинных районов Санкт-Петербурга «евродвушка» площадью 35 кв. м в новом ЖК по околонулевой ставке продается за 6,7 млн рублей. Цена схожей по параметрам квартиры в том же доме при продаже по классической схеме составляет 5,8 млн рублей, а на рынке переуступок ‒ 5,35 млн.
«Получается, что разница между стоимостью, за которую квартиру можно продать, и ценой ее покупки составляет 1,35 млн рублей. Чтобы хотя бы вернуть потраченные на покупку такого объекта деньги необходимо надеяться, что квартира вырастет в цене более чем на 25%. Сегодня в условиях перегретого рынка жилья это очень оптимистично», ‒ отмечает Руслан Сухий.
Также с учетом завышения стоимости квартир, предлагаемых по околонулевым ипотечным ставкам, нет смысла приобретать их с целью досрочного погашения кредита. Переплата за объект здесь заложена в цену жилья, а не в тело кредита.
Получается, что субсидированная от застройщиков ипотека по очень низким ставкам подойдет тем, кто точно не планирует в ближайшие 25-30 лет продавать кредитную квартиру, и не надеется выкупить ее досрочно.
