После продления господдержки в марте 2016 года в закон о государственной поддержке были внесены изменения: компенсация банков снизилась с 3,5% до 1,5%, что повлияло на решения рядов банков выйти из программы. Тем не менее, те банки, которые продолжают своё участие в господдержке, максимально активно конкурируют между собой, снижая ставку ниже 12%, установленной в программе.
Так, на сегодняшний день средняя процентная ставка по ипотеке на рынке строящегося жилья варьируется от 12,95-14,25%, а с государственной поддержкой от 11,3-12,0%. В большинстве банков ставка по ипотеке с государственной поддержкой фиксированная и не зависит от способа подтверждения дохода, наличия зарплатной карты в банке, большого первоначального взноса, как при ипотеке без государственной поддержки. Отказ от страхования чаще всего увеличивает ставку.
Что касается размера первоначального взноса при получении ипотеки, то большая часть банков устанавливает его размер по стандартным условиям на уровне 20% от стоимости объекта. Ряд банков предоставляет возможность минимального взноса (20%) только для застройщиков 1 категории, а для остальных от 30%. Но, безусловно, есть варианты лояльных условий. Банки и застройщики запускают совместные акции, по условиям которых есть возможность приобрести квартиру, заплатив первоначальный взнос меньше стандартного. Так, банк «ВТБ24» и застройщик «Аквилон-Инвест» готовы предоставить покупателю возможность приобретения объектов в ЖК «4YOU» и в ЖК «КосмосSTAR» с первоначальным взносом 5%. Другое беспрецедентное предложение на рынке недвижимости предлагает застройщик малоэтажного строительства «ЛенСтройГрад» и банк «Сургутнефтегазбанк». По условиям этой программы покупатель может приобрести таунхаус в малоэтажном районе «Счастье» с первоначальным взносом 0%. Ставка по кредиту до получения собственности будет на уровне 12%, а после – около 14%.
Одну из самых низких ставок среди программ со сниженными ставками (будем их называть Акционными) предлагает «Абсолют Банк» — 7,7% на объекты застройщика «Сетл Сити», 8,7-8,95% на новостройки от «Петрострой» и 9,7% на ЖК «Золотые купола» (1 и 2 очередь) от «Росстройинвест». При этом стоимость квартир меняется, и скидка по 100% оплате либо уменьшается, либо исключается вовсе. Иными словами и в этом и в других случаях с акционными ставками цена на квартиру при оплате живыми деньгами или со стандартной ипотекой по господдержке будет ниже, чем цена продажи этой же квартиры приобретаемой по сниженной ставке. Таким образом, дольщик ставится перед выбором или низкая цена квартиры и стандартная ставка, или более высокая цена квартиры и пониженная ставка.
Банк «ВТБ24» и застройщик «ЛСР» предлагают самую низкую ставку – 7,4% на приобретение квартиры в ЖК «Калина-Парк 2» (кор. 4-8) и «Шуваловский». Однако ставка 7,4% действует только в первый год выплаты ипотеки, во второй год ставка увеличится до 11,9%.
Другая типичная форма пониженных ставок, это когда банк снижает ставку по собственной инициативе и за свой счет, но дает такую ставку ограниченному количеству партнеров, а само снижение ставки весьма незначительное на 0,4-0,6% от ставки по господдержки от этого же банка для остальных застройщиков. Банк «Промсвязьбанк» предлагает для своих ключевых партнеров-застройщиков ставку 11%, к ним относятся «ГК «Легенда», «Спб Реновация», «Самолет ЛО», «Северный город», «Полис Групп», «Seven Suns» и «Лидер Групп».
«Глобэкс Банк» выдает ипотеку со ставкой 9,9% на объекты застройщиков «Главстрой СПб», «Спб Реновация», по объектам «Полис групп» — от 8,0%., а застройщика «Росстройинвест» (ЖК «Старая Крепость») — 9,9%. Однако в ЖК «Старая крепость» использование акционной ставки меняет стоимость объекта и рассчитывается по фиксированной стоимости квадратного метра. Цены на квартиры по такой акционной ставке будут чуть выше, чем цена квартиры при продаже за живые деньги.
Акционная ставка застройщика «СПб Реновация» не на все объекты формируется одинаково. Так, в ЖК «Живи в Рыбацком!» со ставкой 9,9% можно приобрести только 3к.кв., в ЖК «Стереос» — 2,3,4к.кв. Однако покупатель приобретает квартиру без скидки при ипотеке, то есть по базовой цене. Таким образом, клиент выбирает либо скидку на объект, но со стандартной ставкой, либо сниженную процентную ставку, но в расчете от базовой цены.
То есть стандартная схема выглядит так: застройщик повышает стоимость своих объектов (либо не делает скидку по ипотеке), при этом выплачивает банку вознаграждение от стоимости объекта. Таким образом, вознаграждение банку, которое должен выплатить застройщик, ложится на плечи дольщика, так как застройщик увеличивает стоимость квартиры на сумму вознаграждения.
Либо акционная ставка распространяется на наиболее неликвидные квартиры, на которые застройщиком предоставляется скидка клиенту.
Акционные ставки мы часто называем «маркетинговыми», поскольку они позволяют повысить поток клиентов, но в экономическом плане это понижение ставки за счет стоимости квартиры. Соотношение звонок/сделка по маркетинговым ставкам заметно ниже, чем при звонках по стандартной ставке кредитования – поняв, что цена квартиры будет выше, клиенты нередко разочаровываются. Но во-первых маркетинговая ставка существенно увеличивает поток звонков от ипотечных покупателей (а их 40-60% от общего числа покупателей в эконом- и комфорт-классе), во-вторых банки и застройщики за последнее время существенно «модернизировали» свое взаимодействие по акционным программам и экономия за счет снижения ставки на периоде в 3-6 лет компенсирует заемщику изначальное повышение цены.
Объемы выдачи ипотеки в Петербурге находятся на уровне и даже немного опережают рекордный 2014 год. Ждать увеличения ставки на первичном рынке с отменой господдержки точно не стоит. Более того в самой программе прописано, что она прекращает действие при снижении ключевой ставки до 9,5%, что до конца года очень вероятно. Уровень ставок сейчас напрямую определяется ценой капитала, рисками и иными макроэкономическими параметрами. Поэтому, если не произойдет нового внешнеполитического обострения, можно ожидать, что ставки на вторичном рынке плавно продолжат снижение, а на первичке, вероятно, будут на том же уровне или немного снизятся.
"Такая ситуация "акционных ставок" удобна всем, - полагает руководитеть проекта SpbREview.ru Сергей Бобашев. - Во-первых, такое поведение банкиров и застройщиков вполне заменяют проектное финансирование, при этом риски перекладываются на дольщика. Во-вторых, и это для рынка внове, появляются еще более гибкие схемы оплаты квартир для клиента. На нынешнем уровне ставок, 12-13%, есть возможность подвинуться в цене не только при 100%-ной предоплате, но и предложив иную схему платежей. Правда, для покупателя это не очень заметно, а для застройщика очень даже. Минус 1% п.п. к ипотеке - это 5% к стоимости жилья. Однако, акционные ставки по ипотеке появляются не от хорошей жизни и задают ориентир на ближайший год-два. Хорошо, если действительно в 2017 году мы увидим 10% по ипотеке на строящееся жилье. Отмена господдержки ипотечных ставок, хоть ее и обещают вполне опреденно, случится вряд ли. А занчит, либо увеличится спрос за счет привлечения новых покупателей, что лучше для рынка, либо очень быстро застройщик поднимет цены с сохранением существующего покупателя. Что хуже: сейчас со "вторички" ушло много ипотечных покупателей - как по причине более высоких процентов, так и по более сложной процедуре получения кредита. Так вот, при равенстве процентных ставок и возможных процедурных послаблениях на вторичке, покупатель вполне может обратиться именно туда, тем боолее, что сейчас предложение современных квартир как никогда велико".
