Улучшить жилищные условия зачастую помогает перепланировка, однако это сложный процесс, требующий понимания нормативов, регулирующих жилищное строительство. Но кажущиеся сложности – не повод отказываться от своей мечты, ведь грамотная перепланировка не только позволяет максимально эффективно использовать каждый квадратный метр, но и повышает ликвидность недвижимости. Квартиры с хорошими планировками гораздо быстрее находят покупателей: разумеется, речь идет о тех случаях, когда все сделано в соответствии с законом. А вот несогласованная перепланировка – это преступление. Найти покупателей и риелторов, которые закроют на нее глаза, будет трудно.
Итак, как же узаконить перепланировку?
По букве закона
Прежде всего, стоит понимать, что переделать всю квартиру полностью не удастся: полет своей фантазии придется так или иначе соотносить с имеющимися нормативными документами. В России существуют определенные стандарты обустройства жилых помещений, и нарушать их нельзя. Затевая перепланировку, придется сверяться с многочисленными документами – СНиПами (строительными нормами и правилами) и СанПиНами (санитарными правилами и нормами), СП (сводами правил), ГОСТами, МГСН (столичным строительными нормами) и ВСН (ведомственными строительными нормами).
Единого федерального закона о перепланировке не существует, однако в Жилищном кодексе РФ прописаны общие положения. В частности, там говорится о том, что же такое перепланировка. Итак, перепланировкой жилого помещения считается «изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Также в документе утанавливается понятие переустройства, которое подразумевает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
Жилищный кодекс требует согласовывать перепланировки с органами местного самоуправления, соответственно, субъекты РФ издают региональные законы. В столице процесс перепланировки регулируется Постановлением «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». Согласовываются перепланировки с Государственной жилищной инспекцией города Москвы (Мосжилинспекцией).
Перепланировка жилых помещений должна производиться в соотвествии со следующими нормативами:
СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»
СП 29.13330.2011 «Полы»
МГСН 3.01-01 «Жилые здания»
ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»
СП 51.13330.2011 «Защита от шума»
СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»
СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции
СП 63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения»
Порядок действий
Если вы затеяли перепланировку, важно понимать, какой порядок действий правильный. Согласовывать перепланировку необходимо до ее проведения, иначе можно понести наказание. Если планировка была сделана самовольно, но в целом учитывала все нормативы, а в ходе работ не затрагивались несущие конструкции, можно будет «отделаться» штрафом в 2500 рублей. При этом перепланировку с Мосжилинспекцией по факту проведения все-таки согласовать придется.
Если же в ходе работ затрагивались несущие стены, перекрытия или конструкция полов, необходимо будет получить техническое заключение, подтверждающее безопасность проведенных работ. А вот если выяснится, что несогласованная заранее перепланировка противоречит техническим нормативам, указанным выше, собственнику придется возвращать все на место за свой счет.
Разумеется, несогласованная перепланировка ставит под вопрос возможность проведения любых сделок с недвижимостью. Она грозит сложностями с поисками покупателя, а банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита, поэтому в интересах собственника действовать по закону и сначала согласовывать проект перепланировки, а затем уже браться за работу. Итак, каков же порядок действий?
Получаем поэтажный план от застройщика. Это важный документ, на котором обозначены все несущие и ненесущие конструкции. Он также необходим для того, чтобы определить точное расположение помещений в квартирах в новостройках с так называемой «свободной планировкой». Даже если вы приобрели жилье «в бетоне», где стены обозначены условно, это не значит, что их можно возводить, как душе угодно: окончательное зонирование также необходимо согласовать.
Приступаем к разработке желаемой планировки и определяем, необходимо ли согласование. Любое изменение того, что нарисовано на поэтажном плане БТИ, будет считаться перепланировкой – изменение стен, перегородок, сантехприборов, проемов, конструкции полов, присоединение общедомовой собственности, изменение формы окон, демонтаж подоконных блоков, а также вмешательство в инженерные коммуникации.
Если необходимо только перенести сантехприборы в границах ванной или туалета, переместить раковину или электроприту на кухне, сломать встроенную мебель, предварительное согласование не потребуется. Можно сделать ремонт, а уже затем обратиться в Мосжилинспекцию, которая направит к вам комиссию для проверки проведеных работ. По завершении проверки вы получите на руки подписаный акт.
Если речь идет о более глобальных изменениях, имеет смысл обратиться к каталогу типовых перепланировок в жилых домах, размещенному на сайте Мосжилинспекции. По сути это готовые решения, которые будут согласованы с высокой вероятностью, но не 100%. Они предусматривают снос и возведение ненесущих перегородок, устройство или перенос проемов, демонтаж встроенной мебели, перенос сантехники.
Также есть некоторые варианты перепланировок с затрагиванием несущих конструкций. Если какой-то из этих проектов приглянулся, следует уведомить Мосжилинспекцию о грядущей перепланировке, при этом сославшись на конкретный типовой проект, но претворять его в жизнь придется «один в один». При этом если проект входит в каталог, но затрагивает несущие конструкции, не обойтись без дополнительного технического заключения, которое должно подтвердить, что именно в вашем доме эти изменения реализуемы. Все будет зависеть от состояния дома, этажа квартиры и наличия перепланировок у соседей: возможно, они уже успели затронуть несущие конструкции, и дополнительное вмешательство будет опасно.
Обращаемся за помощью. Типовые проекты разработаны все-таки для ограниченного числа серий домов, а также предлагают не очень много дизайнерских решений. Поэтому чаще всего перепланировка все-таки становится индивидуальной, и провести ее без помощи профессионалов бывает сложно: как минимум, обывателю трудно ориентироваться во всех существующих нормативах. Для разработки проекта перепланировки можно обратиться в архитектурно-проектные бюро, чьи специалисты могут не только составить план, но и помочь с процессом его согласования. Помощь в грамотном документальном оформлении готовы оказать также многие юридические конторы.
Если планируемые работы не затрагивают несущие конструкции дома, то проект можно заказать в любой проектной организации, состоящей в СРО и имеющей свидетельство о допуске к таким работам. В случаях, когда вмешательства в несущие конструкции дома не избежать, проект должен быть выполнен автором проекта дома, а при отсутствии сведений о нем – ГУП «МосжилНИИпроект».
Собираем документы. Когда проект готов, настает время собирать документы. Для согласования перепланировки собственнику квартиры в многоквартирном доме потребуется следующий перечень документов:
Заявление по форме, утвержденной правительством Москвы
Проект перепланировки – в двух экземплярах
Договор на авторский надзор по проекту (при наличии) – в двух экземплярах
Документы сдаются в МФЦ по месту жительства или «одно окно» жилищной инспекции при отсутствии в районе МФЦ.
Ждем решения. Срок согласования перепланировки составляет 20 рабочих дней по проекту и 35 дней на рассмотрение типовых проектов. По истечении этого срока собственник получает или разрешение на перепланировку, или мотивированный отказ.
Отказ может быть получен, если проект перепланировки не соответствует жилищному законодательству, если есть решение суда, запрещающее перепланировку, или техническое заключение с выводами о невозможности перепланировки, оформленное проектной организацией. Также может быть получено заключение от Департамента культурного наследия Москвы, запрещающее перепланировку, если речь идет об историческом здании. В отказе указывается причина и рекомендации по ее устранению: проект можно доработать и добиться его принятия в новом виде.
Делаем ремонт и получаем акт. Если разрешение получено, можно приступать к ремонту. После его завершения вызывается приемочная комиссия, которая должна проверить соответствие проведенных работ согласованному проекту. Если все в порядке, подписывается акт о завершенной перепланировке. Копия акта должна быть направлена в БТИ, она служит основанием для оформления нового технического паспорта БТИ квартиры в черных линиях. На этом этапе планировка окончательно согласована.
Запрещенные приемы
Стоит понимать, что не все работы в принципе могут быть согласованы. Не допускается ухудшение жилищных условий – причем как соседей, так и своих собственных. То есть даже если вы сами согласны уменьшить свою жилую площадь, Мосжилинспекция все равно должна будет требовать от вас, чтобы жилищные условия соответствовали нормативам. Площадь комнаты в однокомнатной квартире не должна быть меньше 14 кв. м, в многокомнатных квартирах площадь общей комнаты должна быть не менее 16 кв. м, а спальни и кухни – как минимум 10 и 8 кв. м соответственно.
Например, один из самых распространенных запросов – перенос кухни в другое место, но перенести ее можно только на нежилую часть квартиры. Поэтому чаще всего идут по пути объединения кухни и гостиной: нет дополнительных затрат по переносу коммуникаций, и такой проект довольно просто согласовать, если дом монолитный. Но стоит учитывать, что в однокомнатной квартире такой вариант не пройдет: при объединении жилая комната перестает таковой считаться и на плане экспликации обозначается как гостиная, а в квартире должна быть хотя бы одна жилая комната. Кухня-ниша (помещение с кухонным оборудованием, но без обеденной зоны) в однокомнатной квартире может быть 5 кв. м.
Также собственники нередко хотят объединить кухню с лоджией, однако в последней редакции постановления о перепланировке отсутствует пункт, допускавший такой вариант. Формально запрета нет, но на практике настаивают на установке «французского окна» между кухней и лоджией. Кроме того, нельзя переносить на лоджии, балконы и веранды радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и/или центрального отопления.
Не получится добиться разрешения и на объединение газифицированного помещения с жилой комнатой: то есть если на кухне газовая плита, от варианта с «европейской планировкой» придется отказаться. Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери также не допускается.
