К рекламе в российском обществе принято относиться скептически: она назойливая, в ней все приукрашено, раскрывает информацию зачастую однобоко, рассказывая то, что выгодно только одной стороне. Но при этом именно из рекламы мы чаще всего узнаем о новых товарах, акциях и распродажах. Реклама на рынке недвижимости для покупателя может стать настоящим подспорьем при выборе жилья - если уметь быстро разобраться в потоке «супервыгодных предложений».
Хорошая новость: реклама новостроек редко откровенно обманывает потребителя. Дело в том, что сейчас реклама объектов строительства и всего, что связано с покупкой недвижимости и ипотекой, регулируется не только положениями закона о рекламе (38-ФЗ), но и законом о долевом участии в строительстве (214-ФЗ), а также законом об ипотеке (102-ФЗ). За исполнением законодательных норм в рекламе объектов недвижимости тщательно следит Федеральная антимонопольная служба (ФАС), которой успешно помогают как конкуренты, так и внимательные потребители. Поэтому перед выходом на рынок реклама проходит несколько этапов юридических проверок, начиная с юридической службы застройщика и заканчивая агентствами или СМИ, которым принадлежат рекламные площади. Дело в том, что по закону они также могут понести наказание в случае публикации недостоверной информации.
Благодаря современному российскому законодательству случаи недостоверной рекламы на рынке жилищного строительства в Москве и Московской области сегодня единичны и являются скорее исключением, чем правилом. Высокая конкуренция позволяет держать «в тонусе» весь рынок, ошибки друг у друга застройщики замечают первыми. Для компаний такие ошибки чреваты существенными штрафами, а также необходимостью оперативно удалять недостоверную рекламу со щитов, из ротации в интернете и т.д., что тоже стоит денег. Все это, безусловно, только на руку покупателям: рекламе недвижимости вполне можно верить.
Другой момент: высокая конкуренция, а также обязательство писать в рекламе «правду, только правду и ничего кроме правды», провоцирует застройщиков идти на хитрости, выдавая вполне обычное рыночное предложение за «суперэксклюзив». Бывают и другие ситуации. Например, застройщик старается привлечь максимум оборотных средств в определенный период. Например, ему необходимо оплатить большую часть работ подрядчиков или рассчитаться с банком, кредитующим строительство. В таких случаях девелопер может устроить «распродажу», предлагая квартиры с существенной скидкой. Попасть в такую акцию – хорошая возможность для покупателей сэкономить на приобретении жилья. Как распознать выгодное предложение и отличить его от рекламного хода?
Низкая стоимость квадратного метра
Подозрительность для покупателя квартиры в новостройке – правильная черта. Сомневайтесь во всем, перепроверяйте все факты, что вы получаете от застройщика и от рынка. Если вы видите в рекламе слишком низкую стоимость «квадрата», то это должно вас в первую очередь насторожить, а не обрадовать. Дело в том, что слишком выгодное предложение может оказаться признаком несостоятельности застройщика. Эксперты утверждают: у компаний, что крепко стоят на ногах, скидок больше 10% быть не может. Большее снижение цены можно расценивать как возможный признак скорого банкротства.
Однако, чаще всего оказывается, что в рекламе объекта с низкий стоимостью квадратного метра попросту указана цена самой большой по площади и низколиквидной квартиры. А в «ходовых» одно- и двухкомнатных «квадрат» стоит уже гораздо менее привлекательно, например, на 20-30% дороже.
Как выяснить правду? Читайте мелкий шрифт: застройщик должен расшифровывать, что именно скрывается за рекламируемой ценой. Если прочесть не удалось (проехали мимо рекламы и не успели или шрифт оказался уж слишком мелким – так тоже бывает), то звоните по указанному в рекламе телефону или просто по номеру застройщика, и задавайте прямой вопрос: сколько стоит квадратный метр в квартире, которая интересует именно вас. Если информация подтверждается, и вы выясняете, что можете подозрительно дешево купить квартиру, которая вам подходит, то переходите к следующему пункту.
Низкая стоимость квартиры
Почему квартира в рекламе стоит дешевле, чем средняя цена такой квартиры в этой локации? Вариантов может быть несколько:
1. Это не квартира. Строительство апартаментов обходится дешевле, чем обычных многоквартирных домов, поэтому цены на такие лоты заметно ниже. Для многих разница между квартирами и апартаментами все еще не очевидна, но она есть, в интернете много информации на эту тему. При этом реклама апартаментов не очень заметно отличается от рекламы квартир: на ней изображена симпатичная 3D-модель многоэтажного дома, есть стоимость лота, обозначены преимущества объекта и т. д.
2. Этой квартиры пока нет. Иногда застройщики больших ЖК рекламируют низкую стоимость квартиры в корпусах, которые либо не начали строиться, либо находятся на этапе котлована. Но подают такие квартиры в рекламу под другим «соусом», пользуясь тем, что другие корпуса ЖК или построены или находятся в высокой степени готовности. Здесь совет может быть только один: внимательно изучайте рекламное предложение. В нем должна быть указана информация о том, какой корпус имеется в виду. А если нет, то звоните застройщику и задавайте вопрос.
3. Этой квартиры нет и не будет. Специально для маркетинговых целей застройщик выставил несколько квартир по заниженной цене. Такие варианты оказываются забронированными буквально в считанные часы или даже еще до старта рекламной кампании. В общем, вы не сможете купить квартиру по такой цене. Разве что вам очень-очень сильно повезет. Но шансов примерно столько же, сколько выиграть в лотерею.
На рынке новостроек основным аргументом для покупателя является цена квартиры. И пока это актуально, маркетологи строительных компаний будут продолжать придумывать способы, как разместить на рекламе минимально возможную цифру для привлечения внимания к своему ЖК. Все, что можно посоветовать в этой ситуации покупателям — запасайтесь терпением и всегда перепроверяйте цифры из рекламы: на сайте объекта и по телефону застройщика.
Выгодная рассрочка на длительный срок
Возможно, в будущем появятся прозрачные механизмы, позволяющие застройщикам предоставлять рассрочку на длительный период. Однако пока такие варианты не имеют отлаженных схем, которые бы регулировались дополнительно на уровне законодательства. Поэтому когда вы видите в рекламе длительную беспроцентную рассрочку, включайте всю свою подозрительность на максимум.
Застройщик не может давать покупателю рассрочку на период, выходящий за рамки срока сдачи дома в эксплуатацию, прописанного в ДДУ. Дело в том, что денежные отношения между застройщиком и дольщиком после того, как ключи переданы и акт подписан, прекращаются. Рассрочка на более долгий период — это по сути уже не рассрочка, а сложная форма кредитования, в которой вы занимаете у девелопера или сторонней организации деньги на квартиру, а затем поэтапно рассчитываетесь за нее. Выясните все детали: кто будет кредитором, потребуется ли залог и какой, почему условия слишком выгодные, и выгодны ли они на самом деле, если прочесть все условия контракта? Если залог не требуется, то по какой причине кредитующая организация не обанкротится, столкнувшись с высоким уровнем невозвратов? И как вы будете рассчитываться за вашу недвижимость в таком случае?
В общем, пока такие предложения появляются не очень часто. Возможно, именно вам подобная схема подойдет и поможет эффективно решить квартирный вопрос. Но при оформлении такой рассрочки обязательно заручитесь поддержкой профессионального юриста.
Слишком низкий процент по ипотеке
У природы нет плохой погоды, а у российских банков нет дешевой ипотеки. Когда в рекламе вы видите процентную ставку, которая значительно, а то и вдвое-втрое ниже ключевой ставки ЦБ РФ, то наиболее вероятно, что это просто скидка от строительной компании. Сегодня это распространенный инструмент маркетологов рынка недвижимости: обычную скидку (обычно она не превышает 5% от стоимости квартиры) оформляют как некую «материальную помощь» от застройщика покупателю в выплате процентов по кредиту. Для того, чтобы прорекламировать это, примерно распределяют на срок и сумму кредита, указывая в рекламе «остаток» процентной ставки, который необходимо будет выплатить покупателю. В итоге вы заключите с банком договор, в котором будет обычный процент по ипотечному кредиту. А скидкой от застройщика вы могли бы распорядиться и иначе.
Все эти советы могут работать лишь в одном случае: если вы постоянно отслеживаете ситуацию на рынке, знаете диапазон средней стоимости квадратных метров в вашей локации и ценовом сегменте, а также ставки банков по ипотечным кредитам. Сложно сравнивать два числа, одно из которых неизвестно. Современные реалии диктуют покупателю необходимость быть аналитиком и держать руку на пульсе, не просто отслеживая ситуацию на рынке, но и прогнозируя ее развитие.
