Ипотека: итоги 2016 года и основные тенденции

Рынок ипотечного кредитования как в РФ, так и в Петербурге (без данных за декабрь) показал значительный рост: с января по ноябрь 2016 объем выданной ипотеки вырос на 38%. Такой рост во многом был обеспечен ипотекой с господдержкой. На нее пришлось 57% объема всех выданных в Петербурге и Ленобласти жилищных кредитов.  Также с помощью этой программы  была выдана практически вся ипотека на новостройки.

Серьезных тенденций к снижению числа ипотечных сделок в 2017 году не наблюдается даже в связи с отменой программы ипотеки с господдержкой. Однако по итогам 2017 года довольно не просто будет добиться тех же результатов, что в 2016 году.

Ипотека с господдержкой – основная причина роста

Рост объема выдачи и доли ипотеки на строящиеся квартиры обеспечили сравнительно низкая процентная ставка (до 11% годовых) и повышенное внимание СМИ к ипотеке с господдержкой. Так, в первом квартале 2016 года благодаря информационному фону, созданному СМИ, потенциальные заемщики узнали о том, что программа по  ипотеке с господдержкой может не быть продлена на 2016 год, что стимулировало ажиотажный спрос на нее.

Ипотека на вторичном рынке оказалась для покупателей менее привлекательной. Во многом это объясняется тем, что ставки на нее снизились до комфортных 11,5-12,5% годовых только в 3-4 квартале прошлого года.

Показатели по выданным ипотечным жилищным кредитам (по данным ЦБ РФ)

Как показывают приведенные данные, объем выдачи ипотечных жилищных кредитов в Петербурге и ЛО в период с января по ноябрь 2016 года вплотную приблизится к результатам рекордного 2014 года.  При этом в 2016 году сравнении с 2014 годом произошло снижения средней суммы ипотечного кредита с 2,23 млн. руб. до 2,07 млн. руб. Соответственно, можно констатировать, что в 2016 году было выдано рекордное количество кредитов за все время существования ипотечного рынка.

Изменения на конец 2016 года по отношению к аналогичным периодам 2014 и 2015 гг. (январь - ноябрь)

В 2016 году в сравнении с 2015 годом заметно вырастет не только общий объем кредитования (упомянутые ранее 38%) но и средняя сумма кредита. Так она составила  2,07 млн.руб. в 2016 году против 2 млн. руб. в 2015 году.

Можно предположить, что в 2017 году объем кредитования сохранится на уровне 2016 года, а средняя сумма кредита останется прежней или даже снизится. В пользу этого предположения говорит тот факт, что на жилищном рынке не наблюдается предпосылок к росту цен, а значит и сумм сделок и кредитов. При этом сохранение объемов выдачи ипотеки может остаться на уровне 2016 года, если в жилищное кредитование в 2017 году будут вовлечены новые заемщики, ориентирующиеся на менее дорогие квартиры. Предположение о том, что средняя сумма кредита будет уменьшаться, подтверждает и явная тенденция к снижению средней площади квартиры в домах эконом-класса, покупатели которых являются самыми активными заемщиками.

Объем выданных ипотечных кредитов, январь - ноябрь, 2014-2016 гг. (суммарно по Санкт-Петербургу и Ленинградской области)

Количество выданных ипотечных кредитов, январь - ноябрь, 2014-2016 гг. (суммарно по Санкт-Петербургу и Ленинградской области)

Прогноз ипотечных ставок на первый квартал 2017 года

С окончанием программы господдержки на первичном рынке увеличился диапазон процентных ставок. Теперь лучшие предложения составляют 11,5-13%, причем разброс ставок стал шире. Многие банки не поторопились снижать собственные ставки до уровня действовавших при господдержке 12%. Т.е. формально у многих банков в 2016 году было 2 типа ставок: по господдержке 10,5-12% годовых, и собственная на уровне 13-14%. Теперь действует только своя, более дорогая для заемщика, программа. Иными словами, значительная часть банков взяла паузу в снижении собственных ставок на новостройки, они присмотрятся к тому, как будут реагировать клиенты и банки-конкуренты в новых условиях. Другая часть банков постаралась предвосхитить отмену господдержки и уже с начала года кредитует новостройки под 11,5-12,5 %, но таких предложений явно меньше, чем в прошлом году. Те, кто не снизил ставку и оставил ее на уровне 13% и выше, уже в ближайшие месяцы начнут ее снижать, и нас ждет поток новостей об улучшении условий кредитования.

Помимо незначительного повышения ставок на итог первого квартала 2017 года окажет влияние и тот факт, что ожидая свертывания господдержки, покупатели новостроек уже заранее одобрили кредиты в 2016 году.

Ипотека на первичном рынке жилья будет выдаваться в первом квартале текущего года чуть менее активно, чем в прошлом году. Произойдет перераспределение выдачи ипотеки в пользу банков, оперативно снизивших ставку.

Несмотря на то, что благодаря последним событиям ставки на первичном и  вторичном рынке недвижимости стали соизмеримыми, что позволило вторичному рынку  выглядеть более привлекательным для заемщиков, все же  представляется маловероятным, что вторичный рынок сумеет компенсировать временное снижение объемов на рынке новостроек.

Итак, ожидается, что первый квартал 2017 года будет богат на новости об изменении ставок и условий кредитования в лучшую сторону. Средневзвешенная ставка по ипотеке будет чуть выше или останется на уровне конца прошлого года (12,47%), а затем начнет снижаться.

Основные тенденции 2017 года

Перечень основных игроков на рынке ипотечного кредитования в Петербурге и Ленобласти не изменится, хотя в период динамичного изменения ставок возможны некоторые изменения в их рыночных долях. Бесспорными лидерами останутся банки с участием госкапитала: Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, Глобэкс. Заметны будут крупные частные банки, такие как Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, Абсолют банк, Банк Открытие и т.д., а также традиционно сильные на нашем рынке — Дельтакредит и Банк Санкт-Петербург. При текущей ставке рефинансирования и предлагаемых ставках ипотека останется для банков самым привлекательным видом розничного кредитования.

Основные игроки рынка ипотеки в РФ (по данным АО «АИЖК»):

Основные игроки рынка ипотеки в РФ

В отсутствие такого мощного ориентира для банков как ипотека с господдержкой в 12% разброс ставок как на первичном, так и на вторичном рынке должен увеличиться. Банки продолжат активно конкурировать между собой как по ставке, так и по дополнительным параметрам кредитования и сервису. В части, помимо снижения минимального уровня ипотечной ставки, банки будут предлагать индивидуальные ставки для разных категорий заемщиков и застройщиков. Например, в зависимости от размера первоначального взноса, объема документов, подтверждающих доход заемщика и т.д. Еще большей популярностью будут пользоваться различные маркетинговые (аукционные) ставки, когда в рамках индивидуальных соглашений между банком и застройщиками можно будет получить пониженную ставку на первые 1-3 года кредитования.

Уже сейчас, а тем более при дальнейшем снижении ипотечных ставок на вторичном рынке, появится и спрос и предложение от банков по рефинансированию кредитов, взятых в 2014-2016 годы по ставке от 13% и выше.

По итогам 2017 года банкам будет не просто превзойти по объему выдачи ипотечных кредитов в Петербурге и Ленобласти результаты 2016 года (порядка 110 млрд. рублей). Так как у банков не будет мощного задела первого квартала 2016 г. в виде взрывного роста выдачи ипотеки на новостройки. Тем не менее, цена заимствования для банков в виде ключевой ставки в 10,0% способствует активной выдаче кредитов, снижению ставок на вторичном рынке и возврату ставки на рынке новостроек до уровня ставок с господдержкой в 11%. Все это вместе дает основания считать неплохим результатом, если рынок достигнет в 2017 году консервативного роста на 5-10%.