Для расчета доходности инвестиций есть простая формула: стоимость продажи + сумма аренды - стоимость эксплуатации и обслуживания - налоги - cтоимость покупки = РЕЗУЛЬТАТ инвестирования. То есть в итоге расчетов вы узнаете, сколько заработали. Как сравнивать? Сумма аренды - стоимость эксплуатации - налог = ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД (за год). Доход = (ОД/Стоимость покупки )Х100% . Отмечу, что в Петербурге считается, что 8-12% прибыли - это правильный процент для доходной недвижимости.
Например:
Комната в коммунальной квартире. Кстати, как показывает практика, это единственный вариант, который может себя окупать за счет аренды. Стоимость покупки 1 500 000 руб. Аренда в месяц = 13 000 руб., то есть в год = 156 000 руб. Стоимость эксплуатации = 30 000 руб в год. Доход % = (156000-30000)*100%/1500000 = 8,4%
Для сравнения: однокомнатная квартира. Стоимость покупки 3 000 000 руб. Это убитая квартира в хрущевке. Аренда в месяц = 20000 руб (в лучшем случае), в год = 240000 руб. Стоимость эксплуатации = 50000 руб. Доход % = (240000-50000)*100%/3000000 = 6,3%. Как видите, инвестиционная привлекательность комнаты выгоднее.
Что касается инвестиций в долевку, то здесь учитывается не стоимость аренды, а рост стоимости недвижимости по мере готовности дома. Например, студия в долевом строительстве (цена проставлена исходя из текущей ситуации на рынке), Приморский район, сдача 2018 год. Цена покупки 2 300 000 руб. Цена продажи в 2018 г. (предположительно) = 3000000 руб. Доход % = ((3000000-2300000)/3 года)*100%/2000000 = 11,6%
Для сравнения: строящаяся студия в деревне Мурино, метро Девяткино, сдача 1 кв. 2018 г. Стоимость покупки 1 700 000 руб. Стоимость продажи в 2018 г. (предположительно) = 2 450 000 руб. Доход % = ((2450000-1700000)/2)*100%/1700000 = 22,05%. Отмечу, что продажа в Мурино может оказаться сложнее, чем в Приморском районе. В любом случае, очевидно, что доходность строящейся недвижимости значительно выше банковской.
Конечно, вложение в долевое строительство рискованно. Поэтому очень важно обращать внимание, кто застройщик, сколько проектов у него в работе, сколько законченных проектов, есть ли замороженные, есть ли активы в собственности.
Наконец, при инвестировании в недвижимость важно рассчитать такую составляющую, как содержание объекта.
Жилая недвижимость: ежемесячная квартплата – около 4000 руб. для однокомнатной квартиры. Добавьте налог на имущество - от 0.1 до 2% в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости и количества объектов в собственности.
Коммерческая недвижимость: налог на имущество составляет 2.2% от кадастровой стоимости недвижимости. Кроме того, вам надо будет заключить договоры на поставку энергоресурсов (воды, тепла, электричество), на вывоз мусрора. А также проходить обучение правилам пожарной безопасности. И не забывайте про проверки и связанные с ними расходы от пожарной охраны, КГИОП.
Долевое строительство: одноразовая оплата квартплаты за полгода в момент сдачи дома госкомиссии.
