Петербургский рынок апартаментов уходит в сервисный сегмент гостиничного формата. Проекты укрупняются, растет интерес к инвестициям в апартаменты и услугам управления и сдачи в аренду. Итоги 2019 г. подвели на пресс-конференции ГК «ПСК», крупнейшего застройщика апартаментов Петербурга по объему строительства.
В 2019 году в Петербурге большая часть апартаментов покупалась с целью инвестиций. Таким образом, апартаменты переходят из категории альтернатив жилью в поле зрения и интересов людей, желающих сдавать недвижимость в аренду и получать доход. Прибыльность от вложений, при условии сдачи апартаментов в аренду, на сегодняшний день составляет от 12 до 17%. В свою очередь, капитализация — удорожание такой недвижимости за период от начала строительства до сдачи в эксплуатацию — зафиксирована на уровне 47% на примере апарт-комплекса Like.
Общий объем недвижимости в категории апартаментов в Санкт-Петербурге вырос уже до 400 000 кв. м. В свою очередь, сервисные апартаменты, оптимизированные под сдачу в аренду с доверительным управлением, составляют 82% от всего объема предложения. Петербург по темпам развития сегмента обгоняет даже Москву.
Яркая тенденция 2019 г. — развития «проектов-тысячников», с числом апартаментов в 2000-3000 и более. Один из самых крупных в этой категории в 2019 г. начала строить ГК «ПСК». Это апарт-комплекс START с 3244 апартаментами рядом с метро «Парнас». Проект отличился и ценой — сейчас стоимость начинается от 1,6 млн. руб. или от 86 тыс. руб. за квадратный метр в апартаментах с отделкой и расположением возле метро. При этом средняя стоимость квадратного метра в Петербурге, по данным Knight Frank, сейчас находится на уровне 143 тыс. руб.
— Локация, стоимость и сервис — три составляющие успеха апартаментов, — отмечает Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК «ПСК». — Популярность апартаментов росла за счет туристической сферы. Городу и сейчас не хватает предложений, особенно в высокий сезон. А запрет размещения хостелов в жилых помещениях лишь усугубил ситуацию. Но делать ставку исключительно на туристов в 2020 г. и далее было бы неправильно. Как девелопер, мы видим развитие сегмента в новых целевых аудиториях: это молодежь, покупатели недвижимости для детей, переезжающие в Петербург люди, студенты, участники программ стажировок и длительных командировок. Эти категории будут обеспечивать спрос как на покупку, так и на аренду. Для этих людей мы строим недорогие апартаменты, рядом с метро, с исчерпывающим набором сервисов от фитнес-клуба и детского сада до ресторана и уборки в номерах.
— За уходящий год в Петербурге будет продано порядка 5 000 апартаментов, — отметила Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank. — Такая недвижимость, кроме инвестиционных целей, покупается для временного проживания, для детей, по причине хорошего расположения и относительно невысокой цены. Также есть примеры сочетания — сдача апартаментов в аренду и периодическое проживание в них иногородними собственниками. Текущее соотношение приобретений для себя и под сдачу в аренду — примерно 40/60. Однако категория «для себя» не обязательно означает личное проживание. В теории собственник может пытаться сдавать площадь сам, что может получиться хуже, чем через управляющую компанию.
Управляющая компания «МТЛ.Управление Недвижимостью» подсчитала, что в управляемых ею апарт-отелях период простоя апартаментов в отсутствии арендаторов в 2019 г. не превышал 5-15%, в зависимости от расположения и стоимости. В свою очередь именно компетенции УК позволяют гарантировать собственникам заполняемость и доход в пределах 12-17%.
— Конкуренция на рынке апартаментов растет и в ближайшие три года резко усилится. В 2019-м и первом квартале 2020 года петербургские застройщики введут в эксплуатацию примерно 4475 апартаментов. Примерно 2/3 из них предназначается для сдачи внаем. В продаже находится около 11 500 - 11 700 номеров в 34 проектах, — говорит Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ.Управление недвижимостью». — Примерно в 11 строящихся апарт-отелях номерной фонд измеряется четырехзначными числами. Преимущество получат те инвесторы, которые вовремя оценили перспективы этого формата и вложили деньги в апартаменты в достойном проекте.
— Развитие апартаментов в 2020 г. и далее определяет рынок земли в Петербурге. Той земли, что расположена в локациях с хорошей транспортной доступностью, но строить жилую недвижимость на ней нельзя, только апартаменты, — говорит Сергей Мохнарь. — По этой причине у апарт-проектов в нашем любимом городе неизбежно отличные перспективы. Как девелопер, мы рассматриваем этот сегмент среди ключевых в своем портфеле проектов.
