К концу 2016 года вторичный рынок элитного жилья Петербурга подходит в состоянии плавного падения. Этот факт, никак, в общем-то, не привязанный к начинающимся предновогодним хлопотам, проще всего было бы просто зафиксировать без далеко идущих выводов. Если бы не одно но: в наступающем 2017 году можно будет отмечать юбилей с прекращения подъема долларовых цен на «старую» петербургскую элиту. И присмотревшись к происходившим за это время процессам, можно прийти к удивительнейшим выводам: вторичный рынок элитного жилья – давно насыщен.
Что же это за процессы, и почему такое внимание к долларовым ценам на рублевом рынке? Дело в том, что вторичный рынок элитной недвижимости, хотя здесь, как и на любом другом петербургском рынке жилья, объекты сделок номинируются в рублях, - на самом деле долларовый. Ну, или валютный. Оценка, переговоры, соглашения о намерениях, - все происходит в долларах, и лишь затем, по требованию законодательства, переводится в рубли для рекламы или договора купли-продажи. Но самое главное – и субъекты этого рынка, его продавцы и покупатели, получают доходы или имеют сбережения в валюте. И вот в подобных обстоятельствах особенно любопытен график изменения долларовой цены предложения среднего метра, который, остановив свой подъем в 2007 году, еще год спустя обратился вниз и не останавливался ни на день по сию пору. Иллюстрация ниже – данные портала Lifedeluxe, построенные из изменения цен пятисот самых дорогих квартир центра Петербурга. Существует иная методика подсчета средней цены предложения элитной недвижимости: 3% самых дорогих квартир в целом по городу. Но результаты вычислений по этой методике нисколько не отличаются.
Источник иллюстрации - Lifedeluxe.ru
Получается, с популярной точки зрения «дохода», или «выгоды» от приобретения жилья покупка на вторичном рынке элитной недвижимости в Петербурге – уже скоро десятилетие, как «не вовремя». Уже скоро десятилетие, как «лучше подождать». Цена снижается, постепенно, по 5 плюс-минус процентов в год, зато устойчиво и невзирая на внешние факторы. В 2008 году, как все помнят, начался предыдущий экономически кризис. Ок: это событие отлично подошло бы в качестве причины падения рынка. Но настали относительно благополучные 2011 – 13 годы, и это никоим образом не изменило кривую графика. Взятие Крыма совершенно не воодушевило состоятельных петербуржцев к очередным улучшениям своего жилья, как и последовавшие за этим санкции и уже новый кризис. Единственно, некоторую суматоху внесло молниеносное обрушение рубля и взлет, соответственно, доллара и евро. Но это суматоха сугубо техническая, продавцы просто не успели переписать ценники в рекламе, и скоро все успокоилось на прежних 5 плюс-минус процентах падения в год. Между прочим, 5% за десяток лет – это падение вдвое. И так оно и есть: если нынешние обычные для этого рынка 350 тысяч рублей за метр – это $6 тыс., то десяток лет назад они были $12 тысячами.
Не означает ли все произошедшее, что в 2008 – 09 годах рынок проходил этап насыщения? И, что характерно, прошел его?
Любая «вторичка», будь она 1-комнатным «хрущем» в конце Народной улицы, или отдельно стоящим особняком на Каменном острове, делится по покупательскому поведению на две части. Это «улучшение жилищных условий», и это «вынужденная покупка». В первом случае семья накопила денег и ради комфорта переезжает из меньшей площади в большую. Во втором – семья изменилась: развод, женитьба, разъезд с выросшими детьми и т.п., - и речь уже не о комфорте, а о необходимости. И если семьи будут меняться всегда, а значит, и вынужденные сделки не остановятся, то для улучшения условий должны совпасть два фактора. Деньги - и понравившийся за эти деньги объект.
За последние лет 20 в Петербурге построен примерно 1 млн кв. метров жилья, называвшегося в момент строительства элитным. И этот объем в целом удовлетворил всех платежеспособных желающих улучшить жилищные условия. Новые желающие появляются, но в куда меньших количествах, чем раньше. «Волны переселения» новых русских прошли еще в начале нулевых, чиновники, точнее, их близкие или бывшие родственники, все реже появляются в рейтингах миллионеров, а если и появляются, то в основном все те же. Социальные лифты работают плохо или не работают вовсе. А для давно сформировавшейся состоятельной прослойки общества – не строят ничего нового! Вновь появляющиеся объекты, безусловно, хороши, там даже порой встречается архитектура и практически всегда можно рассчитывать на приличное качество. Но прорывных, принципиально новых вещей – нет.
Итак, «элитные люди» в целом обеспечены жильем где-то с 2008 года, и сделок по улучшению ими своих жилищных условий все меньше и меньше. Тех, кто совершает вынужденные сделки (или тех, кто переезжает «наверх» из бизнес-класса), удовлетворяет вновь строящееся жилье.
Общий объем переходов прав на элитные квартиры каждый год один и тот же, и итоговое число зависит лишь от того, кто его считал. Кто-то полагает, что это 500 сделок в год, кто-то, что 1000, а кто-то может говорить и о 5000: смотря, что называть «элитой». Но кто бы что не имел в виду под этим термином, он все равно согласится: объем сделок в его системе координат – постоянен.
Получается, что у элитной «вторички» не очень благоприятные инвестиционные перспективы, зато этот рынок можно назвать окончательно сформировавшимся и вошедшим в «тихую гавань», где на него не повлияют никакие внешние обстоятельства. Элитная «вторичка» давно подчиняется только своим внутренним законам, а снижение дефицита и инвестиционной привлекательности превращает элитное жилье – просто в жилье, а не в инвестиционные инструменты.
