26 сентября в рамках дискуссии «ТЗ на офис. Командная работа», организованной деловым клубом Meeting!, эксперты рынка недвижимости обсудили создание офисного пространства. Участники встречи поделились трендами в создании современных офисов, рассказали, на что обратить внимание при выборе нового бизнес-центра, общении с арендодателем, стоит ли привлекать архитектора и подрядчиков и как их выбрать, а также как правильно составить техническое задание.
Модерировали дискуссию Олег Дмитриев, директор по развитию филиала ABD-architects Санкт-Петербург, и Алена Мургина, бизнес-тренер и специалист по корпоративным коммуникациям клиники Фейсконтроль.
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Estate, рассказал, что на сегодняшний день общий объем предложения рынка офисной недвижимости составляет 2,6 млн кв. м, при этом 44% приходится на класс А и 56% - на класс В/В+. Рост класса А в последнее время замедлился, отметил эксперт. Девелоперы приостановили строительство объектов в ожидании роста вакансии, связанного с переездом ПАО «Газпром-нефть» в «Лахта Центр».
На 2019 г. заявлен вывод на рынок порядка 85 тыс. кв. м офисных площадей, из них всего 15% приходится на класс А и 85% - на класс В+, 130 тыс. кв. м – объем предложения на 2020-ый. «В целом в Санкт-Петербурге вакансия составляет всего 5,5%, поэтому крупным компаниям тяжело найти новый офис. Многие из них вынуждены добирать площади в разных бизнес-центрах», - отметил Иван.
Участники дискуссии обозначили основные моменты, на которые при выборе офиса обращают внимание потенциальные арендаторы. Среди них инженерные системы, планировка, парковочный индекс и близость метро.
Компании нефтегазового сектора по процентному соотношению занимаемых площадей сегодня уступают одному из самых активных драйверов рынка – IT-компаниям, среди которых особенно востребован класс В+. Ольга Баранова, офис-менеджер компании JetBrains, отметила, что IT-компании перевернули представление рынка о том, каким должен быть офис. Специалисты этого сектора очень мобильны, главное для них – интересные задачи и комфорт, так как работать, по большому счету, они могут и из дома. «Офис в этом смысле – некий тыл, еще один фактор, который позволяет привлечь и удержать кадры» - рассказала она.
Олег Дмитриев, директор по развитию филиала ABD-architects Санкт-Петербург, отметил, что работа над офисом начинается с технического задания, которое должно создаваться в постоянном диалоге с клиентом. В хорошем, качественном ТЗ нужно обязательно описать цель проекта, требования к помещению (количество рабочих мест, переговорных, наполнение помещений), материалам и оборудованию, а также особые требования к пространству («фишки» и «артефакты» компании, детские комнаты) и логистику. «Планировка идеального офиса – это отражение бизнес-процессов компании», - сказал эксперт. Дмитрий Фалкин, RBI, добавил к этому, что офис должен нести идеологию бренда.
Дарья Задорожная, продукт-менеджер по текстильным напольным покрытиям компании Tarkett, поделилась результатами исследования, проведенного компанией. В нем приняли участие 4,5 тысячи респондентов. Более половины из них отметили, что недовольны своим рабочим местом, и среди основных проблем обозначили шум и качество воздуха в помещении. При этом важно, что сегодняшних офисных работников, как показало исследование, не нужно развлекать с помощью разных игровых комнат, качелей и прочего – им нужно обеспечить минималистичное удобное светлое пространство.
Кейс переезда компании Global Ports из БЦ «Москва-Сити» в Leader Tower представил Сергей Никитин. В новом бизнес-центре компания занимает три этажа, за 13 месяцев туда переехали 240 человек. Эксперт отметил, что при проектировании нового офиса нужно оставлять резерв, зону развития, а также учитывать мнение тех, кто будет в офисе работать ежедневно. Александр Промохов, TSN Group, заметил, что очень важно также обеспечить взаимодействие всех сторон, участвующих в создании офиса.
Участники встречи согласились, что при проектировании нового офиса будущее за BIM-технологиями. «Они позволяют исключить конфликты между сторонами и обеспечивают максимальное удобство как заказчику, который видит объект до последней детали, так и генподрядчику», рассказал Степан Магалинский, PRO Expert. Он также заметил, что распределение зон ответственности, контроль на каждом из этапов, командная работа и прозрачный бюджет – это те факторы, которые помогают построить новый офис максимально безболезненно.
Андрей Синявин, руководитель консалтингового отдела SAWATZKY PM, добавил, что не всегда в проекте есть «голова», которая может свести и коммерческие, и технические моменты, и здесь важно вовремя обратиться к управляющей компании, которая поможет разобраться.
В дискуссии приняли участие также Юрий Мошкин, генеральный директор компании Нойштайн, Татьяна Половинкина, Schneider Electric, и Евгения Лопатникова, руководитель архитектурно-строительного отдела Melon Fashion Group.
Генеральный партнер мероприятия: компания Tarkett. Партнеры мероприятия: IPG Estate, PROExpert, ABD-architects, «Лидер Групп», Login-M, ZUMM. Информационные партнеры: коммуникационное агентство «Репутация», журнал «Жилая среда», порталы «Бюллетень Недвижимости», Arendator.ru, Urbanus и Urban Awards.
