Вечером 21 февраля 2022 года Президент РФ Владимир Путин признал независимость самопровозглашённых республик на востоке Украины – Луганской и Донецкой народных республик. Фондовый рынок и валютные биржи мгновенно отреагировали падением котировок и курса рубля. Аналитики компании «Метриум» рассказывают, как эти и другие последствия решений российских властей скажутся на рынке недвижимости в РФ.
«За десять лет работы компании “Метриум” мы сталкивались с разными кризисами, и главный наш вывод из них – не поддаваться панике, – считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Жилая недвижимость, особенно новостройки в Москве, остается своеобразным внутренним отраслевым офшором в России, так как в период нестабильности люди вкладываются именно в этот актив, чтобы сохранить свои средства. Девелоперский бизнес очень устойчив к разного рода паникам и краткосрочным конъюнктурным колебаниям, так как инвестиционный цикл любого строительного проекта исчисляется годами и просчитан далеко вперед. Тем более безопасны вложения в новостройки сейчас, когда они финансируются банками и практически не зависят от быстрых изменений покупательских ожиданий. Скорее всего, текущую зону “турбулентности” мы пройдем относительно быстро, если, конечно, события не будут развиваться по негативному сценарию».
1. Инвестиционный спрос на жилье в России возрастет
На фоне нестабильности россияне всегда стараются вложиться в жилье, и в этот раз экономические последствия признания самопровозглашенных республик заставят жителей РФ поступить также. Так, в 2014 году в феврале-марте (признание и принятие Крыма в состав РФ) число заключенных в Москве сделок со строящимся жильем увеличилось на 26% и 58% соответственно относительно аналогичных месяцев 2013 года. В октябре-декабре 2014 года (обвал рубля) активность покупателей вновь возросла: количество зарегистрированных Росреестром Москвы ДДУ повысилось на 24-43% относительно октября-декабря 2013 года.
Такой спрос имеет инвестиционный характер – россияне стараются вложить сбережения в твердый, понятный, предсказуемый, ликвидный и актуальный актив, чтобы уберечь деньги от инфляции, которую неизбежно вызовет девальвация рубля. Тогда, в 2014 году, доля инвесторов среди покупателей квартир в отдельных проектах достигала 50%.
Похожий сценарий может повториться и в 2022 году. В то же время, аналитики «Метриум» отмечают, что масштаб ажиотажа может быть не столь заметным как раньше. Семь лет доходы населения сокращались, а в 2020-2021 гг. цены на новостройки возросли на 20-40%. Одновременно ипотечные ставки в начале 2022 года также стали некомфортно высокими. Все это сдержит активность населения и инвестиционный бум будет наблюдаться в отдельных проектах.
2. Цены на жилье увеличатся из-за девальвации рубля
Биржевые курсы валют вечером 21 февраля 2021 года повысились относительно рубля примерно на 5%. Власти Евросоюза, США, Канады и Японии уже анонсировали новые санкции, которые ускорят падение рубля. В этом случае, как и в 2014 году, экономику накроет инфляционная «волна» из-за роста цен на импортные товары и услуги.
Эта волна неизбежно затронет и строительный комплекс. В 2021 году стоимость строительных материалов и оборудования выросла на 23%, по данным Росстата. В основном это произошло из-за роста мировых цен на сырье, повышения транспортных издержек, а также из-за слабого регулирования внутреннего рынка России. При росте курса евро и доллара, растущие затраты на закупки зарубежных стройматериалов и оборудования автоматически отразятся в конечной цене квадратного метра.
Особенно это будет заметно в проектах новостроек бизнес-, премиум- и элитного класса. В этих сегментах застройщики применяют зарубежные отделочные материалы, инженерное оборудование, привлекают европейских и американских дизайнеров, оплачивая все эти товары и услуги валютой.
3. Вырастет спрос со стороны прибывших из Луганской и Донецкой областей
Порядка 700 тыс. жителей самопровозглашенных республик прибудут в Россию, по данным МЧС ДНР. Ранее МИД РФ заявлял, что на территории России живут 2,3 млн граждан Украины, из которых 1 млн человек – бывшие жители Донбасса.
Большинство этих граждан давно находятся в России и имеют российское гражданство, а значит – включены в экономическую жизнь, имеют постоянные доходы и могут участвовать в государственных программах поддержки ипотеки. Новая волна миграции из Донбасса – в основном это члены семей экономически активных граждан, которые уже живут в России, – подтолкнет последних к решению жилищного вопроса. Суммарное число новых потенциальных клиентов, которые появятся таким образом на рынке жилья в России, может составить порядка 1 млн человек. Это сопоставимо с 50-75% годового количества выданных ипотечных кредитов в 2021 году. Конечно, не все они станут покупателями жилья, но все окажут влияние на рынок, в том числе опосредованно, повышая спрос на аренду квартир.
Помимо этого, власти России могут запустить для не имеющих российского гражданства жителей ЛНР и ДНР программу поддержки ипотечного спроса. Это может быть компенсация первоначального взноса или льготная ставка кредитования.
«Очевидно, что бывшие жители Донбасса со временем выберут самые активно развивающиеся регионы России, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Конечно, в первую очередь речь идет о Московском регионе. Однако нужно понимать, что цены на жилье значительно возросли в последние два года, а доходы людей в столь непростой ситуации не очень высоки. Поэтому мы прогнозируем, что спрос с их стороны сконцентрируется не в “старой”, а в Новой Москве, где вся инфраструктура для жизни уже на высоком уровне, транспортное сообщение с центром – удобное, а цены на новое жилье – умеренные. Вероятно, активность таких покупателей будет сосредоточена на периферии и в других крупных городских агломерациях России».
4. Ипотечные ставки могут возрасти из-за санкций
Признание республик Донбасса может повлечь за собой мировые санкции против российского финансового сектора, что отразится на банках. Так, 21 февраля акции «Сбера» упали на 20%, ВТБ – на 18%. Ранее сми сообщали, что банкам РФ могут запретить безналичные расчеты в долларах и евро. Также финансовые санкции включают ограничение или запрет на операции с российским государственным и корпоративным долгом. Все это в совокупности нанесет удар по капитализации российских банков и, как следствие, затруднит для них доступ на глобальные рынки заемного капитала.
Помимо этого, инфляционная волна из-за девальвации рубля как обычно приведет к ужесточению кредитно-денежной политики Центробанка. В 2021 году годовая инфляция составила 8,4% годовых, и регулятор поднял ключевую ставку до 9,5% годовых. Очередной виток девальвации может подтолкнуть ЦБ к новому увеличению ключевой ставки.
Все это в совокупности приведет к росту ставок по ипотеке. Так, за первые два месяца 2015 года средняя ставка по ипотеке поднялась на два процентных пункта, достигнув почти 15% годовых. Сейчас средневзвешенная ставка предложения у 15 крупнейших банков страны, по данным «Дом.рф», составляет 11% годовых при покупке новостроек и 11,3% – для вторичного жилья. В дальнейшем эти показатели могут возрасти, если ситуация в финансовом секторе ухудшится.
5. Часть покупателей дорогого жилья переориентируется на зарубежные рынки
«Крупные инвесторы и покупатели новостроек высокобюджетного сегмента в период экономической и особенно политической нестабильности склонны искать «тихие гавани» за границей, – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Объем вложений вынуждает их быть более чувствительными, чем среднестатистический инвестор или рядовой покупатель жилья к любым рискам: международная политика, санкции, внутренние последствия.
В то же время, в отличие от 2014 года и вообще прошлых лет, сейчас действуют мощные факторы, сдерживающие отток за рубеж российских инвестиций в недвижимость. Прежде всего, многие страны Запада объявили о пересмотре программ “золотых виз”, которые предполагали получение ВНЖ или даже гражданства в обмен на инвестиции. Усиливается тренд на персональные санкции. Всё это может повлиять на планы некоторых россиян, заставит их отказаться от покупки недвижимости за рубежом и переориентирует на рынок России и Азии.
Помимо этого, рост валютного курса также повлияет на решение граждан со значительными бюджетами. Приобретя сейчас дорогую недвижимость за евро или доллары, можно потерять существенные средства при стабилизации и коррекции курса».
