Население планеты стремительно стареет, не менее стремительно происходит урбанизация. И как результат этих двух процессов, идущих одновременно, в городе оказывается все больше пожилых людей, что накладывает определенные требования на архитектурные и градопланировочные решения. Где живут состоятельные пенсионеры?
В мире существуют две базовые модели жизни людей в возрасте: переезд на природу в собственный дом или жилой комплекс, ориентированный на возрастную аудиторию и жизнь в городе, но в доме, где предусмотрены определенные условия для пожилых людей. В России пока ситуация несколько иная и определяется она, во-первых, неразвитостью рынка таких предложений, во-вторых, в целом не социально-ориентированностью государства в целом, и, в-третьих, тем, что пока у нас старым быть «не модно» и даже страшно. И все же, старость рано или поздно наступит и жизнь придется корректировать и хорошо бы, чтобы к этому моменту уже сложились для этого условия.
Их нравы
«Жилье для пожилых – международный термин senior living – является распространенным форматом застройки во всех развитых странах, где старость и сопутствующие ей снижение активности и проблемы со здоровьем не являются социальным приговором и поводом для стихийной дискриминации», - рассказывает директор по проектированию компании Rose Group Сергей Крючков. По его словам, особый тип жилья для пожилых зародился в 1970-1980-х годах и развивается в США, Европе, Израиле, Австралии, Канаде и Японии, а также с недавних пор в Китае и странах Юго-Восточной Азии. В большинстве случаев жилье для пожилых развивается в форме небольших анклавов, состоящих из нескольких многоквартирных домов средней этажности, расположенных в зеленом пригороде. Есть и примеры интегрирования жилых комплексов для пожилых в плотную городскую застройку, например, в Нью-Йорке и Токио.
«Рынок жилья для пожилых людей развит в Европе и Америке, продолжает дискуссию генеральный директор компания RD Management Армен Саруханян. - Согласно данным Urban Land Institute (ULI), существует иерархия жилья для пожилых людей. Такое жилье предназначено для людей от 55 лет и старше, различные его виды отличаются по возрастающему уровню услуг и ухода, предоставляемым жильцам».
По словам эксперта, жилые комплексы могут включать как отдельные дома, так и квартиры. Типичный проект имеет от 70 до 250 кв. м. Объекты располагают развитой инфраструктурой: салоны красоты, магазины, транспорт, парковые зоны. Такие поселения предлагают жильцам от стандартных социальных услуг до эксклюзивных: wellness-студии, теннисные корты и поля для игры в гольф. Более того, эти объекты сертифицированы по международным экологическим стандартам. Эти комплексы предназначены для сдачи в аренду. Такие услуги, как вызов врача, питание, прачечные могут быть включены в ставку аренды или оплачиваться отдельно. Жилье для пожилых людей в таком формате является альтернативой домов престарелых.
«Наиболее известные комплексы для пожилых людей находятся в США. Это деревня И’Он в Южной Каролине. Она состоит примерно из 800 домов и объектов коммерческого назначения площадью около 3000 кв.м (GLA). В Великобритании одним из самых крупных девелоперов, развивающих данный тип недвижимости, является Retirement Villages Group Ltd, в портфеле компании 14 жилых комплексов для проживания пожилых людей (Retirement Villages)», - говорит Армен Саруханян.
«Состоятельные пенсионеры живут в особняках и виллах, которые находятся в красивых местах с хорошим климатом. Таких элитных пансионатов много в Италии – например, в Бардонеккье, где мягкий климат и жить очень комфортно. Я видела там такой объект – это была презентабельная вилла с красивым, ухоженным парком. В Церматте (Швейцария), на одном из самых дорогих курортов, подобный элитный пансион для пожилых в виде шале стоит в центре, в самом «козырном» месте. Попасть туда очень сложно, место нужно бронировать лет за десять-двадцать, - делится впечатлениями о зарубежной пенсии генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова. - В таких пансионах пожилые люди живут не потому, что их бросили и заботиться о них некому, а потому, что им там веселее. У них комфортные апартаменты (может быть несколько комнат), личные горничные и камердинеры, хорошее питание и все, что хочешь, включая круглосуточное медицинское обслуживание и развлечения. В их распоряжении комнаты отдыха, рестораны, культурная программа и разнообразные поездки «в свет». Из экзотических вариантов можно вспомнить так называемый корабль миллионеров, который курсирует в нейтральных водах и где применяют действенные, но не сертифицированные медицинские препараты. Такой корабль как раз для миллионеров-пенсионеров из «Форбс»».
Самое популярное направление у состоятельных пенсионеров – Швейцарская Ривьера, считает Марина Кузьмина, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank. На долю запросов «домика на старость» здесь приходится более 80% всех запросов от состоятельных покупателей в возрасте от 50-55 лет. У россиян спрос на зарубежную недвижимость для пенсии не более 5% от общего числа, около 60% из этих запросов приходится именно на Швейцарию. Средний бюджет запроса 8-9 млн евро, а минимальный 3 млн евро.
«Швейцария исторически считается одним из наиболее популярных мест для достойного проведения старости. Спокойствие, стабильность, климат, свежий воздух, высокий уровень жизни-все это исторически привлекало состоятельную и обеспеченную публику. Если сейчас это в основном политики, бизнесмены, звезды на пенсии, то раньше это были представители аристократии, деятели культуры и чиновники», - говорит Кузьмина. По данным аналитиков компании, традиционно популярны у россиян дома и особняки с участками и видом на Женевское озеро в Лозанне, Монтрё, Колони, Эвиан. Эксперт Knight Frank также приводит в пример альпийские курорты: Церматт, Санкт-Мориц, где обеспеченных пенсионеров интересуют горные шале.
Или такой курорт, как Лейкербад, который славится уникальными термальными источниками. «Этот курорт не сильно популярен у россиян, большая часть туристов и покупателей недвижимости-европейцы в возрасте от 55-60 лет. Российские покупатели предпочитают покупать недвижимость ближе к Женеве, например, в Монтре, где также расположена всемирно известная клиника La Prairie, очень популярная у наших соотечественников». Ценник в Швейцарии один из самых высоких в мире: от 1,5 млн евро за небольшой домик, и до 50 млн евро и выше за особняк побольше, расположенный, например, в закрытом посёлке Колони, недалеко от Женевы.
Бережно и практично отношения к пожилым и в Финляндии. Как рассказывает директор по маркетингу и коммуникациям, дивизион «Москва и регионы», финского концерн ЮИТ Лилия Ганагина, в Финляндии в целом принято, что люди ведут довольно активный образ жизни после выхода на пенсию. Этому способствует благоприятная социальная политика государства: нет опасения, что пенсионер останется без средств к существованию, при необходимости всегда есть некие доплаты из различных фондов. Довольно популярным является вариант проживания в доме престарелых. «Если у нас это ассоциируется с чем-то не самым приятным, то в Финляндии это, по сути, обычный многоквартирный дом, в котором предусмотрен комплекс различных услуг: обычно это столовая, различные бытовые услуги, медицинский уход разного уровня и т.д. Жильцы могут пользоваться данными услугами, исходя из потребностей своего здоровья, желания и т.д.», - говорит эксперт.
В родных пенатах
В российской практике «дом престарелых» - почти синоним неблагополучия, и изменить этот взгляд пока не слишком получается, хотя на самом деле все не совсем так.
Выбор для «несоциальных» пожилых ограничивается несколькими дорогими пансионатами, проживание в которых комфортно, но по карману лишь пенсионерам, дети которых готовы это оплачивать, а сами пенсионеры достаточно «прогрессивны», чтобы не считать такое проживание ссылкой. «Для многих россиян отправка престарелых родителей в пансион все еще представляется сомнительным шагом, тем более в нашем обществе это часто воспринимается как желание снять с себя заботы о близких, нуждающихся в поддержке, и многие предпочитают нанять сиделку для домашнего ухода, - говорит руководитель архитектурной студии IND Architects Амир Идиатулин. - Однако современные операторы сосредоточены на создании в пансионах обстановки и условий не просто для максимально комфортного пребывания, но для развития человека. Здесь пожилые не доживают, а полноценно живут - общаются, участвуют в мастер-классах, приобщаются к новым хобби, даже изучают иностранные языки, здесь созданы условия для коммуникации, для комфортных прогулок.
Стоимость пребывания в пансионе колеблется от 50 до 200 тыс. рублей в месяц, многое зависит от выбранного типа комнаты – по аналогии с различными типами номеров в отеле. Кто-то предпочтет однокомнатный вариант, а кто-то арендует сразу две смежные комнаты, чтобы можно было останавливаться здесь, навещая родных».
В архитектурный проект таких пансионатов закладываются общественные зоны, лобби для коммуникации, для неформального общения, пространства для мастер-классов. Территория пансиона планируется и благоустраивается для прогулок и отдыха. Создается инфраструктура для здорового досуга, помимо дорожек для прогулок, здесь может быть зооуголок, небольшой огород, где гости могут сами что-то вырастить. Как правило, на территории строят часовню или церковь. Если пансион расположен на удалении от населенных пунктов, то на территории может появиться корпус для проживания персонала, прачечная и прочие сервисные постройки.
«Для пожилых людей предпочтительны малоэтажные здания, соразмерные человеку, который попадает не в профилакторий, а в гостеприимный загородный дом. Поскольку большинство пансионов предоставляют базовый медицинский уход, а не лечение, специально оборудованных стационаров или операционных или процедурных кабинетов в таких проектах не предусматривают, но всегда проектируют кабинеты для штатного медицинского персонала», - рассказывает о жизни на пенсии Амир Идиатулин. Но таких проектов единицы.
В большинстве же случаев все ограничивается покупкой квартиры в обычном комплексе, которая потом перестраивается под нужды пожилых. «В своей работе мы сталкиваемся с двумя вариантами клиентских запросов на покупку дорогой недвижимости для людей в возрасте, - рассказывает управляющий партнер компании «КМ Девелопмент» Екатерина Валуева. - Первый- состоятельные пожилые люди хотят купить квартиру или дом для себя, второй- дети или другие родственники хотят улучшить или оптимизировать жилищные условия родителей, бабушек и дедушек». Причем, отмечает эксперт, пожилые покупатели элитной недвижимости обычно очень конкретны в своих запросах. Они все тщательно продумали заранее, определились с местоположением и критериями, которым должен соответствовать объект. Нужно понимать, что речь идет о людях с активной жизненной позицией, которые еще долгие годы собираются наслаждаться жизнью во всех ее проявлениях с минимальной скидкой на возраст. Все зависит от личных вкусов и предпочтений клиента, в одном они едины: итоговый выбор объекта очень практичен. Если это квартиры, то обязательно в современных ЖК, спроектированных уже с учетом безбарьерной среды. Был случай, когда застройщику отдельным документом пришлось подтвердить пожилому клиенту, что парадный вход будет оснащен пандусом в обязательном порядке.
Когда дети покупают дорогую недвижимость для родителей, часто это бывает подарок-сюрприз, или же родственники приглашаются на финальный просмотр пары отобранных объектов. Молодые делают выбор в соответствии с собственными критериями, будучи уверенными, что родным их выбор обязательно понравится.
Молодой человек искал квартиру для своего пожилого отца, рассказывает Екатерина Валуева. Он был уверен, что для папы нужна квартира в элитном загородном ЖК в окружении леса. Просматривая предложенные варианты, сын пришел в восторг от небольшой двухуровневой квартиры, в которой была и терраса, и камин, и все это в окружении векового леса. Увидев квартиру воочию, он тут же позвонил отцу и попросил срочно подъехать, чтобы тот одобрил его выбор. Внимательно осмотрев квартиру и подивившись дровяному камину в квартире, потенциальный владелец тихо сказал: «Сынок, ты уверен, что это стоит покупать? Похоже на домик Карлсона». Все следующие варианты они уже отбирали и просматривали вместе. В итоге для папы была куплена удобная квартира рядом с парком в привычном районе. Частый запрос – квартира для родителей в шаговой доступности от собственного места жительства или даже в том же доме. И да, иногда приходится слышать: «Какая красивая квартира! Но это так далеко от тебя, мы надеялись жить рядом».
Желание жить рядом, но не вместе, подтверждают и другие эксперты. «Пожалуй, самая идеальная история для российских бабушек и дедушек, которые живут не на одну пенсию и могут себе позволить выбирать место проживания (где финально бросить якорь) - это «внуки и дети рядом, но не вместе», - говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
Коворкинг для тех, кому за…
Продуманных комплексов для состоятельных пожилых людей в нашей стране нет, и вновь по ряду причин, главная из которых - быть старым немодно. «Не могу вспомнить ни одного проекта с концепцией, нацеленной на пожилую аудиторию. Думаю, застройщики не стали бы заострять внимание на специальных преимуществах и инфраструктуре для старшего возраста, боясь тем самым отпугнуть покупателей других категорий», - говорит Екатерина Валуева. Хотя это понятный, продуманный и потенциально востребованный продукт. «В этом направлении российский рынок недвижимости не развит. Эта ниша в России свободна и в перспективе может заинтересовать девелоперов», - считает Армен Саруханян. Причем, даже изобретать ничего не надо. На зарубежном опыте уже можно с точностью до метра определить, что необходимо в таких комплексах, и как они должны быть спланированы.
Об особенностях жилых комплексов для пожилых рассказывает Сергей Крючков. По его словам, квартиры в комплексах должны быть небольшого размера, так как жильцы в большинстве случаев селятся поодиночке, реже – парами; следует предусмотреть развитые общественные пространства на каждом этаже; необходим комплекс общественных помещений сервисного, рекреационного и оздоровительного назначения, направленные на потребление внутри здания (профильный фитнес-центр, библиотека, кафе, аптека и продуктовый магазин и т.д.).
Развитый сервис: уборка, сиделки, медперсонал; наличие обособленного блока квартир для медицинского и обслуживающего персонала; наличие блока гостевых апартаментов для посещающих родственников; открытая зона отдыха во дворе или на крыше. Как вариант – наличие адаптированной для пожилых рекреационной зоны в общественном городском пространстве по соседству, например, на набережной или в парке; наличие неподалеку крупной клиники с хорошей репутацией. Как правило, это важный фактор выбора участка для размещения жилья для пожилых.
«Архитектура выступает тем посредником, который может предоставить для части пенсионеров лучшие более выгодные для него условия. И в данном случае это ведет к улучшению жизни пенсионеров и упрощению работы соц. служб. Организация пространства, которое может полностью удовлетворить все потребности пожилых людей. Это комплекс, включающий все возможные социальные объекты, включающие медицинские и торговые, удобство передвижения по территории, наличие разнообразных общественных пространств, как для отдыха, спорта, так и для проведения культурного досуга. Как пенсионер может туда попасть? Есть несколько вариантов – продажа квартиры и покупка ее в комплексе, возможность аренды такой квартиры путем сдачи в аренду своей, при этом самостоятельно назначать срок проживания. Все это должно происходить при юридической поддержке государственных органов», - говорит генеральный директор "ТрансТерминалПроект", NAI Becar Ольга Ясногородская. Вот только с поддержкой пока не складывается.
«Города для пенсионеров – это некая утопия в наших реальностях. И нужны ли они? Мне кажется, однозначно должно быть смешанное поселение. Есть нормативы по обеспечению маломобильных групп граждан, пожилых людей. Свои проекты стараемся сделать максимально безбарьерными. Если говорить про общественные места, то в нашей стране нормативы выполняются на уровне больших проектов – бизнес-центров, торговых центров и т.д. При этом не работает внутри, локально. Рестораны крайне редко оборудованы с учетом того, что надо думать о пожилых и маломобильных гражданах», - считает глава архитектурного бюро UNK project Юлий Борисов.
Рантье на пенсии
До последнего времени среди состоятельных пенсионеров была и такая форма проживания, как отъезд за рубеж. Правда, сейчас ситуация поменялась. «До того, как курс валют прыгнул, может, и было выгодно жить в Европе на ренту. Теперь, получая €300-400 в рублях с «однушки» в месяц, за границей особо не разгуляешься, - рассуждает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - И Испания, и Болгария – самые доступные европейские страны, и не только с финансовой точки зрения – теперь из числа пенсионеров привлекут разве что завзятых путешественников, нежели пенсионеров-рантье. Система переездов внутри Шенгенской зоны, конечно, давно уже так и выглядит – австриец отработал трудовой стаж и на пенсии проводит лето в Италии и Португалии, на лыжах катается в Польше и Швеции и так далее – всё благодаря общей валюте и едва ли не отсутствию границ. Рента в этом случае – хорошее подспорье, так как европеец сдает свою недвижимость и снимает чужую в другой стране за сопоставимые деньги. Для пожилых же россиян, желающих пожить за рубежом, и при прежних курсах валют существовали определенные препоны – люди в возрасте, как правило, уже не так легки на подъем, языковые и культурные контрасты острее, вопрос предоставления визы, элементарная безопасность…».
