Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
После 1 июля нынешнего года потенциальные покупатели квартир в строящихся домах будут выбирать из нескольких групп застройщиков.
- Застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства на собственные счета в уполномоченных банках. Это самая многочисленная часть застройщиков. Такие компании соответствуют критериям, установленным Правительством РФ, т.е. их объект имеет более 30% строительной готовности (для отдельных категорий – 15% или 6%) и более 10% проданных по договорам участия в долевом строительстве квартир, нежилых помещений и машино-мест в строящихся домах. Цены в таких новостройках, по крайней мере, в ближайшее время, существенно расти не должны.
- Застройщики, не соответствующие вышеперечисленным критериям и перешедшие на схему привлечения денежных средств участников долевого строительства с использование счетов эскроу. Так как деньги на этих счетах будут находиться в уполномоченных банках до завершения строительства, девелоперы будут вынуждены привлекать банковские кредиты. Именно на величину процентной ставки по таким кредитам, как минимум, и вырастет стоимость квартир в таких новостройках. Это цена гарантирования возврата банками денег дольщиков.
- Застройщики, не соответствующие установленным критериям для того, чтобы привлекать деньги дольщиков без использования эскроу-счетов, но по разным причинам не имеющие возможности привлекать кредитные средства уполномоченных банков. Это самая рискованная для потенциальных покупателей группа. В настоящее время разрабатываются механизмы оказания им помощи за счет кредитных средств полученных в АО «Банк ДОМ.РФ», Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства или организаций, созданных субъектами РФ.
- Застройщики, осуществляющие строительство многоквартирных домов за счет собственных или заемных средств и осуществляющие продажи квартир после ввода объекта в эксплуатацию. Это самый надежный способ приобретения квартир в новостройке, но надо понимать, что цена в таких домах будет существенно выше, чем в аналогичных, строящихся с привлечением денег дольщиков. По такой схеме работает лишь несколько застройщиков.
- Застройщики, завершающие строительство многоквартирных домов по схеме жилищно-строительных кооперативов. Учитывая, что по такой схеме можно работать при условии получения разрешения на строительство только до 1 июля 2018 года (в настоящее время такой способ привлечения денежных средств застройщиком исключен из 214-ФЗ) количество таких новостроек невелико. Обращаю внимание на то, что с октября 2019 года ЖСК, осуществляющие за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязаны размещать соответствующую информацию в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Тем не менее, схема ЖСК, несмотря на многочисленные принятые изменения в законодательство в последнее время, остается достаточно рискованной.
О каких изменениях в законодательстве после 1 июля 2019 года важно знать участникам долевого строительства?
- Все застройщики, привлекающие деньги участников долевого строительства, не использующие счета эскроу, не зависимо от даты получения разрешения на строительство, обязаны делать специальные отчисления по каждому договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Это повышает степень защиты прав и интересов дольщиков.
- Застройщики получили право заключать ДДУ в период между датой получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановкой объекта на кадастровый учет. Для таких договоров не применяются требования об использовании счетов эскроу и уплате взносов в компенсационный фонд.
- Оплата застройщикам, в том числе получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, по всем заключенным ДДУ производится только по безналичному расчету.
- Расширен состав информации, которая должна быть размещена в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Большая часть ее доступна для участников долевого строительства.
- Требования 214-ФЗ и Закона о несостоятельности (банкротстве) распространены и на нежилые помещения площадью не более 7 м2 (кладовки) и на машино-места.
- Если при привлечении денежных средств дольщиков применяются счета эскроу, в содержании договоров участия в долевом строительстве должны быть дополнительно предусмотрены следующие условия договора:
- обязанность дольщика уплатить цену договора на открытый в уполномоченном банке счет эскроу
- сведения об уполномоченном банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона)
- В таком случае в договор не включаются:
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору
- положения о том, что земельный участок и строящийся на нем объект находятся в залоге у дольщиков с момента регистрации ДДУ.
- У участника долевого строительства, если денежные средства в счет уплаты цены ДДУ были внесены на счет эскроу, появляются дополнительные основания для отказа в одностороннем порядке от договора участия в долевом строительстве:
- наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику и строящихся на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога.
- признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства
- вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица - застройщика.
Обращаю внимание, что при наступлении оснований для отказа дольщика от ДДУ, обусловленных требованием кредитора досрочно исполнить обязательства по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на предметы залога, застройщик обязан уведомить банк, в котором открыты счета эскроу, и разместить такую информацию в ЕИСЖС в течение 5 рабочих дней. А банк, в свою очередь, в течение 10 дней информирует дольщика – владельца эскроу-счета о наличии таких оснований для одностороннего отказа.
- В свою очередь у дольщиков появляются дополнительные основания для прекращения договора счета эскроу по договору участия в долевом строительстве:
- при расторжении договора участия в долевом строительстве;
- при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке
- Дополнительным плюсом для дольщиков является усиление контроля деятельности застройщика со стороны Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства и уполномоченных банков. Это в какой-то мере компенсирует то, что с 2019 года органами исполнительной власти, осуществляющими в регионах надзор и контроль долевого строительства, плановые проверки в отношении лиц, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, не проводятся. В тоже время основания для проведения внеплановых проверок застройщиков расширены.
Что нужно знать потребителю о счетах эскроу:
- Участник долевого строительства не может сам выбрать банк, в котором он откроет счет эскроу. Выбор уполномоченного банка – прерогатива застройщика.
- Счет эскроу открывается на основании трехстороннего договора банковского счета, который заключается между банком, застройщиком и участником долевого строительства.
- Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве.
- Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
- Срок условного депонирования денежных средств на счетах эскроу не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанный в проектной декларации.
- Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются.
- Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
- В случае возникновения проблем у банка, в котором дольщиками открыты эскроу-счета, им гарантирован возврат вложенных ими денежных средств за счет специального агентства по страхованию вкладов, но в размере, не превышающем 10 млн .руб.
