.jpg)
ГК «Омакульма» (Omakulma) заключила соглашение с Банком ДОМ.РФ о проектном финансировании строительства жилого комплекса «Омакульма – Аннино» в Ломоносовском районе Ленинградской области под Петербургом. Это первый в России проект ИЖС, получивший проектное финансирование, подобное тому, которое применяется на рынке многоквартирного домостроения.
Кредитная линия открыта на сумму 2,1 млрд рублей с сублимитами на 80 и 140 млн рублей для взаимозачетов по выкупу земельного участка и замещения затрат на строительство инженерных сетей, а также возобновляемой кредитной линией по 300 млн рублей на срок до 30 сентября 2024 года.
ГК «Омакульма» (Omakulma) планирует завершение проекта в 2023 году, в связи с чем продолжает переговоры с банком о корректировке срока кредита.
К концу 2020 года в ЖК «Омакульма – Аннино» (Omakulma – Annino) полностью проведены все инженерные сети с подключением к городским, завершены продажи первой очереди проекта и идут продажи второй очереди. Первая очередь, включая благоустройство участков домовладений, по договору с банком будет сдана во II квартале 2021 года.
Покупатели домовладений в ЖК «Омакульма – Аннино» могут воспользоваться ипотекой на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей с первоначальным взносом от 20% и подав стандартный пакет документов через ГК «Омакульма». Компания, приведя этот пакет в соответствие с требованиями Банка ДОМ.РФ, самостоятельно подаст его на одобрение, после которого возможен выход на сделку. Первый взнос, а равно и кредитные средства покупателей переводятся на спецсчет в банке, аналог эскроу, где будут сохраняться вплоть до подписания акта приема – передачи построенного домовладения и подачи документов на кадастр.
Строительство, тем самым, ведется на средства банковского проектного финансирования, а покупатели полностью защищены от потери своих денег – так же, как если бы они приобретали квартиру по 214-ФЗ.
Комментирует гендиректор ГК «Омакульма» (Omakulma) Виолетта Басина: «Создавая свой проект, мы изучили рынок ИЖС и понимали, что нас ждут проблемы с продажей домовладений: полноценных объектов недвижимости, домов с землей. Нам было необходимо организовать именно такие продажи, не только чтобы выдержать собственную архитектурную концепцию, но и чтобы сдать жилой комплекс практически единовременно, под общий срок сдачи, гарантировав тем самым покупателям, что они не будет жить среди вечной соседской стройки.
Чтобы все получилось, требовалось создать два продукта. Первый – ипотека на ИЖС, которой на тот момент, к концу 2019 года, на рынке фактически не существовало, несмотря на многочисленные декларации. Второй – проектное финансирование ИЖС, чтобы не зависеть от текущих продаж, сезонных колебаний спроса и общей конъюнктуры.
Проект стартовал в ноябре 2019 года, а в феврале 2020-го мы подали заявку в ДОМ.РФ. Сейчас мы имеем первый комплексный продукт, который можно масштабировать на всю Россию.
Проект «Омакульма – Аннино» располагается на 18 га земель ИЖС в Ленинградской области, в непосредственной близости от городской черта Санкт-Петербурга. Здесь 194 домовладения с придомовыми территориями около 6 соток. Все дома – отдельные, блокированной застройки нет. Ввод в эксплуатацию проекта целиком запланирован на 2023 год. Подведены магистральные сети: электричество по 15 квт, газ, водопровод и канализация, которые подключены к городским сетям.
Затратную составляющую согласовать с банком было проще всего. Доходную – сложнее всего. Не существует маркетинговых исследований, основанных на какой-то реалистичной картине, на рынке ИЖС очень мало поселков, где продаются именно домовладения. Зато негативного опыта, когда застройщик декларировал такие продажи в начале своего проекта, а затем попросту продавал нарезанные инженерно в той или иной степени подготовленные участки – в рассрочку или в ипотеку. Которая, на земельные участки, как раз существовала в реальности – в отличие от ипотеки на строительство индивидуального жилого дома. Кстати, и до сих пор большинство банков, кредитуя строительство частных домов, требуют дополнительные поручительства или залоги, требования к которым зачастую трудно выполнимы для покупателя. Наш опыт с иными банками показал, что на 10 поданных заявок в лучшем случае заключался один ипотечный договор.
Общая же схема на рынке такова: застройщик продает участок, а затем заключает договор подряда – с тем покупателем, который на это соглашается, а это далеко не 100 процентов покупателей. Две трети из них предпочитают строительство хозяйственным способом, то есть самостоятельно, нанимая мелких подрядчиков на отдельные виды работ – и на свои, либо получаемые по потребительским кредитам деньги, а сроки такого строительства затягиваются до пяти лет.
На рынке масса коттеджных поселков с нарезанными сотней – полутора участков, которым уже по десятку лет, а реализовано не более 60 – 70 процентов лотов, застроенных хаотично, неравномерно и в разных стадиях готовности. Причем перспективы полного завершения подобных проектов весьма туманны, потому что новые покупатели, видя подобную картину, отказываются от сделок, даже обладая средствами на полный подряд, просто не желая жить среди соседских строек.
Мы называем «Омакульма – Аннино» жилым комплексом, а не коттеджным поселком, не только потому, что это объект комплексного строительства с социальной, инженерной инфраструктурой и всеми атрибутами «городской жизни» в собственном доме. Но и потому, что «поселки» приобрели отрицательный имидж: отсутствие социальной инфраструктуры, полноценных сетей, а иногда и даже дорог. Чтобы изменить эти представления, поселки как минимум должны строиться на центральных сетях, потому что рано или поздно локальная, скажем, канализация обязательно даст о себе знать.
Эти две проблемы, маркетинг и сети, нам удалось решить, хотя ДОМ.РФ в процессе подготовки проекта к кредитному комитету ставил нам не более двух продаж домовладений в месяц, что, учитывая их общее количество в две сотни и малый нарастающий эффект, увеличивало срок реализации проекта до шести лет с убыточной экономикой. Но мы понимаем, что шесть лет строить 30 тысяч кв. м (примерно такая общая «жилая площадь» в нашем комплексе) – абсурдно. У нас технология индустриального домостроения, предлагаются на выбор пять примерно одинаковых по площади, но различающихся в планировках проектов домов из теплоизолированных панелей ЖБИ, и весь комплекс можно построить за полгода – учитывая, что сети были целиком проведены в 2020 году. Это были сложные переговоры, но в итоге банк сократил срок реализации ЖК (и, соответственно, срок кредитования) на два года , что тут же позволило получить положительную экономику всего проекта.
На сегодня ДОМ.РФ – один из немногих банков, работающих в режиме чуть ли не 24/7, он находится в постоянном, и, главное, конструктивном контакте, отзываясь на каждый вопрос и прислушиваясь к каждому пожеланию. Результаты не замедлили себя ждать. Теперь мы имеем и полноценную ипотеку на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом, а теперь еще и с проектным финансированием. Должно пройти еще какое-то время, чтобы привести все процедуры к полной автоматизации и унификации, которые позволят сократить сроки согласования и выдачи ипотечных кредитов. Но уже очевидно, что время это будет весьма непродолжительным – как и то, проектное финансирование на ИЖС возможно и может быть распространено на всю Россию, дав тем самым индивидуальному домостроению мощнейший импульс к развитию».
