В Москве примерно 5-7% сделок со строящимся жильем совершаются с использованием системы trade in. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», о преимуществах приобретения квартир по этой схеме и перспективах ее развития.
По данным социологических исследований, улучшить свои жилищные условия хотели бы более 40% москвичей. Однако большинство из них не имеют финансовых возможностей и свободных средств, достаточных для покупки новой квартиры. Единственным способом решить квартирный вопрос для многих становится продажа старой недвижимости на вторичном рынке с последующим приобретением более просторного и удобного жилья или нескольких квартир при необходимости разъехаться с родственниками.
Более 60% собственников, обменивающих свою квартиру, выбирают жилье в новостройках, и только около 40% отдают предпочтение «вторичке». Усилению этого тренда способствует улучшение качества новых проектов, увеличение числа жилых комплексов на первичном рынке практически во всех районах столицы, а также снижение минимального бюджета покупки. По итогам 1 полугодия 2017 года количество ДДУ в Москве выросло на 66% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тогда как число сделок за тот же период на вторичном рынке снизилось на 13%.
Одним из самых простых и быстрых способов обменять свою недвижимость на жилье в новостройке является использование схемы trade-in, когда покупатель бронирует понравившуюся квартиру, а его старое жилье продается собственным подразделением компании-девелопера или партнерами-риелторами. Затем с помощью вырученных денег оплачивается недвижимость в новостройке и заключается ДДУ.
Схема trade-in имеет, как минимум, 5 преимуществ по сравнению с реализацией старого и покупкой нового жилья традиционными способами.
1. Экономия денег.
В настоящее время услуги риелторов при реализации старой квартиры стоимостью до 10 млн рублей по системе trade in обходятся покупателям в 120-150 тыс. руб., а в случае с объектами дороже 10 млн рублей – более 200 тыс. руб. Это ниже, чем средний размер комиссии риелторов, который в Москве составляет 2-5% от суммы сделки. Таким образом, на этапе реализации старого жилья по системе trade in по сравнению с традиционным способом можно сэкономить несколько десятков и даже сотен тысяч рублей.
Кроме того, летом этого года на столичном рынке массового жилья впервые стартовала бесплатная программа trade in для клиентов. «Покупатели квартир в ЖК «Кварталы 21/19» смогут продать свое старое жилье, забронировать понравившуюся квартиру в проекте и пройти все процедуры оформления безвозмездно, – говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19»). – Благодаря этому, можно сэкономить примерно 2% от стоимости выбранной новой квартиры, что в абсолютном выражении является ощутимой суммой, особенно для покупателей недорогого жилья».
2. Экономия времени.
При использовании системы trade in взаимодействие покупателя и девелопера происходит по принципу «одного окна». Клиенту достаточно единожды обратиться в офис компании-продавца жилья в новостройке. На этом этапе подписывается договор на право продажи старой квартиры и бронируется выбранное жилье в новом жилом комплексе. Всю последующую подготовительную работу, в которую входит оценка рыночной стоимости старой квартиры, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей и оформление документов для заключения сделки, девелопер или его партнер-риелтор берет на себя. В дальнейшем покупателю необходимо посетить офис, чтобы заключить два договора – о продаже старой и приобретении новой недвижимости.
3. Фиксация цен на жилье в новостройке.
В наиболее ликвидных проектах стоимость жилья в процессе строительства за несколько месяцев, необходимых для реализации старой недвижимости, может увеличиться на 5-7%. В результате к моменту заключения сделки у потенциального покупателя может не хватить средств, вырученных от продажи старой квартиры. Для покупки жилья в новостройке ему придется искать дополнительные деньги или брать ипотечный кредит на большую сумму, чем предполагалось изначально.
При использовании системы trade in такой вариант развития событий исключен.
4. Сокращение сроков экспозиции.
В настоящее время срок реализации более половины квартир, продаваемых на вторичном рынке, доходит до 90 дней. А каждый пятый лот ищет своего покупателя до полугода. Бронирование жилья в новостройке с фиксацией цены на такой долгий срок сегодня не предлагает ни один из девелоперов. Поэтому за время, пока квартира будет продаваться собственными силами или с помощью знакомого частного риелтора, лучшие варианты в новостройке могут «уйти» или значительно прибавить в цене.
По сравнению с самостоятельной продажей срок экспозиции квартиры, реализуемой по системе trade in, сокращается, в среднем, в 2-3 раза. Если девелопер сотрудничает с крупным риелторским агентством, имеющим многолетний опыт реализации недвижимости и штат высококвалифицированных сотрудников, процесс продажи значительно ускоряется. На этом этапе используются все рекламные возможности, многочисленные профильные площадки для распространения информации и эксклюзивные наработки при взаимодействии с потенциальными клиентами. Обеспечить сопоставимый уровень сопровождения для привлечения покупателей при самостоятельной реализации недвижимости очень сложно.
5. Безопасность сделок.
Самостоятельные попытки решить жилищный вопрос нередко заканчиваются плачевно. Процесс продажи сопровождают многочисленные риски, которые могут привести к потере как самой квартиры, так и денег от ее продажи. Такая ситуация может возникнуть из-за недостаточного знания продавцом законодательных норм, его невнимательности при оформлении документов, а также существования большого количества мошеннических схем, используемых недобросовестными покупателями.
Сделки по системе trade in максимально безопасны для клиента. Во-первых, на всех этапах его сопровождают профессиональные юристы, которые тщательно проверяют необходимые документы. Во-вторых, все финансовые расчеты производятся через риелторское агентство.
Растущая конкуренция подталкивает девелоперов к использованию новых инструментов для привлечения покупателей. В настоящее время купить жилье по системе trade in можно почти в половине жилых комплексов массового сегмента, представленных на первичном рынке. Однако по этой схеме пока реализуется только примерно каждая двадцатая квартира в столичных новостройках. Во многом, развитию системы мешает низкая информированность потенциальных покупателей о возможностях и неоспоримых плюсах взаимозачетов на рынке недвижимости. Кроме того, такие опции, как длительный срок бронирования с фиксацией цены на жилье, а также бесплатные услуги риелторов при совершении сделок, появились не так давно. Со временем, число таких проектов, как «Кварталы 21/19», где все услуги по продаже старого жилья и покупке нового оказываются безвозмездно, может увеличиться. В результате, при дальнейшем совершенствовании системы trade in и предложении покупателям все более выгодных условий, в ближайшие годы доля таких сделок на рынке может вырасти в 3 раза – до 15-20%.
