Прошедший на минувшей неделе в Иннополисе под Казанью форум "Среда для жизни. Новые стандарты" запомнится, скорее, не проблематикой формирования качественной "среды обитания" в российских городах, новых стандартов жизни, а очередным выступлением вице-премьера Игоря Шувалова, которому больше не смешно от 20-метровых квартир, а напротив, именно они и есть мировой тренд. «Двадцать метров — это очень маленькая площадь, но востребованная во всех мегаполисах мира», — заявил вице-премьер, и добавил, что в 40-метровых можно бы уже и жить с ребенком. В начале июня он уже попадал на первые полосы газет после своего знаменитого наблюдения, сделанного, когда ему показывали строящиеся как раз 20-метровые квартиры: «Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья». Однако, дело в том, что, как бы это смешным ни казалось, ниша - действительно есть, хотя и появилась она у нас вовсе не из-за рубежа.
В мегаполисах Европы и США 20-метровые квартиры как раз востребованы очень и очень мало, так как расположены они чаще всего в центрах городов и стоят как чугунный мост, порой превышая в цене просторные новостройки. А вот в Москве, Петербурге и, возможно, в Казани, они пользуются спросом по причинам весьма приземленным, стоящим вдалеке от мировых трендов: просто больше ничего не купить, потому что нет денег, а ипотека слишком дорога. Локации подобных квартир - тоже отличаются от европейских: это либо территории массовой застройки вдоль кольцевых (МКАД и КАД соответственно), либо, если возможно, массовая же застройка внутри старых районов, таких, как вдоль пр. Маршала Блюхера в Петербурге, и конечно же, никаким образом подобное жилье не окажется в историческом центре. Покупают его - из-за цены. В старых районах маломерная студия останется в предложении на годы, если будет стоить сравнимо с однокомнатной квартирой, а на "выселках", по низким ценам, они разлетаются как пирожки. А покупают эти пирожки - вовсе не одни только одиночки, напротив, среди покупателей попадаются даже семьи с детьми, не говоря уже о парах. Потому что в Петербурге это еще и альтернатива комнате в коммуналке.
Скорее, всего в данном случае спрос породил предложение, и массовое "маломерное" строительство - это ответ строителей на падение популярности качественного жилья в обжитых районах. Взамен появляются новые, необжитые районы, жить в которых очень и очень тяжело, но желающих там поселиться - буквально очереди. Эти новые районы лихо продаются и не менее лихо заселяются, а затем, думается, ближайшие лет пять как минимум, мы будем наблюдать застывшие на подъездах к ним потоки красных габаритных фонарей автомобилей. Мы получим новые районы массовой застройки, как в позднесоветское время, только с гораздо большей плотностью населения, ужасной транспортной доступностью и отсутствием интеграции в полноценную городскую среду. Тем более что сейчас маломерное жилье рассматривается покупателем как временное, своего рода личный "маневренный фонд". Отсюда и все перспективы совместного проживания временщиков. Причем строители лучше прочих понимают, к чему приведет это лавинообразное переселение народа, не даром в последнее время все чаще звучат голоса о развитии центральных частей города, вспоминают науку под названием "урбанистика" и рекламируют "качество жизни", противопоставляя его дешевизне.
Опасения застройщиков не напрасны. Они "нутром чуют", что что-то идет не так. И среди рисков я вижу не столько снижение спроса. Квартиру за 1,5 млн рублей может себе позволить практически любое домохозяйство с двумя работающими взрослыми, даже не имея накоплений и при существующих процентах по ипотеке. Основные риски - это:
а) конкуренция со вторичным рынком, то есть "внутренняя конкуренция". Пока такие студии - альтернатива комнате, но уже скоро студия в условном Девяткино на вторичке станет альтернативой строящемуся жилью. А если еще и отменят господдержку ипотеки на первичном рынке, то и с более дешевой ипотекой.
б) PR-туман. На протяжении последних лет изо всех утюгов страны нам льют в уши про мечту о собственной квартире. И о том, как надо ее правильно приобрести на первичном рынке у хорошего застройщика. В результате покупатель даже и не думает о вторичном рынке, от чего воют риелтеры и не могут ничего поделать. Ибо у риелтеров, даже если они скинутся все вместе, бюджет на рекламу и PR окажется меньше, чем аналогичный бюджет одного средненького застройщика. Так вот если покупатель увидит реальные, а не 3D, картинки из жилых комплексов, постоит в пробках на выезд из двора, то, вполне возможно, изменит свое мнение в пользу пускай и дорогого, но пригодного для обитания жилья в городе.
Так что, хотя и не совсем понятно, отчего вице-премьер Игорь Шувалов посерьезнел буквально за 3-4 месяца, лучше бы он по-прежнему смеялся.
